¿Es un buen momento para invertir en vivienda?

¿Es un buen momento para invertir en pisos de alquiler?
Inflación disparada, bolsas cerca de máximos históricos, rentabilidad de la renta fija y de los depósitos inexistente…
…muchos se preguntan si es uno de los mejores momentos para invertir en pisos de alquiler o si por el contrario la rentabilidad futura estimada es muy baja.

Para responder a esta pregunta, antes tenemos que contestar a otra con cierto rigor:

¿Qué importancia tiene el momento en el que inviertes en un piso para alquilar con relación a su rentabilidad futura?

Los inversores que invierten en inmuebles por primera vez tienen en su mayoría una inquietud común.
Temen que justo después de invertir el mercado colapse y su inversión pueda perder mucho valor.
La respuesta rápida a ese temor (y que analizaremos a continuación con profundidad) es que “tener suerte y acertar con el momento en el que inviertes” es mucho menos importante de lo que puedas imaginar.

Pensamientos apocalípticos y análisis de hechos llenos de subjetividad : ¿El vaso está medio lleno o medio vacío?

Fíjate con algunos de los mensajes tipo que recibo de lectores acerca de si es el momento ideal (o no) para invertir en viviendas de alquiler.

Alberto, creo que ahora es un muy mal momento para invertir porque:

• Los tipos de interés subirán mucho y de forma rápida (el Euríbor ha subido medio punto en apenas 4 meses)…
• Las materias primas se mantendrán inflacionadas durante mucho tiempo y ya se está notando el incremento de precio y los retrasos en las viviendas de nueva construcción…
• Entraremos en una tercera guerra mundial…

Fíjate cómo podemos darle la vuelta a los anteriores mensajes con sólo un poco de imaginación:

Ahora es un gran momento para invertir porque:

• Podemos conseguir hipotecas con unos tipos de interés fijo extremadamente bajos (sí, aún estamos a tiempo)…
• En periodos inflacionarios la vivienda históricamente se ha comportado como un activo refugio que «sigue» a la inflación y por tanto es un activo que no acostumbra a perder valor…
• La incertidumbre asociada a la invasión Rusa puede generar oportunidades de mercado especialmente si el conflicto bélico se alarga…

Obvio, ¿no? Los mismos hechos, siempre se pueden ver desde 2 prismas muy distintos.

1. El que ve oportunidades.
2. El que ve dramas insolucionables.

Y sigo…
… Que si los okupas tienen más derechos que nunca.… que si en Catalunya el gobierno crea una ley en el que limita los precios (por cierto, tumbada por el Constitucional)… que si el gobierno de España solo pone palos a las ruedas de los inversores con nuevos decretos express…

Por todo ello, me apetecía escribir un artículo profundo en el que abordar «la importancia (o no) del momento” al invertir en inmuebles.

Empecemos por algo fundamental.

Entendamos cómo se gana dinero al invertir en inmuebles para alquilar y veamos que impacto tiene el «market timing» en esas variables.

¿Cómo se gana dinero invirtiendo en inmuebles para alquilar?

Al invertir en inmuebles puedes (y debes ganar dinero) por 4 vías:

1. Por el flujo de caja positivo generado por los ingresos del alquiler.
2. Por el decremento de la deuda hipotecaria al apalancarse (pagada con los ingresos de alquiler).
3. Por las ventajas fiscales respecto a otro tipo de inversiones (la deducción del 60% de los beneficios al alquilar vivienda habitual).
4. Por la apreciación del propio activo debido a la inflación.

¿Cómo afecta «el momento de inversión» en cada una de estas 4 vías de generación de rentabilidad?

1.- El impacto del market timing en la generación de flujo de caja positivo

Los seres humanos necesitamos dinero para comprar cosas. Necesitamos “cash”.
Uno no puede ir a comprar el pan y preguntarle al panadero:
-“¿Te puedo pagar dándote a cambio 1 millonésima parte de una vivienda en la que he invertido?
No, esto no funciona así. Ya lo sabes. El panadero quiere un dinero con el que cubrir sus costes y tener un beneficio.

Si invertimos en viviendas de alquiler “come il faut”, tenemos que pensar igual que el panadero.
Debemos maximizar el flujo de caja. Debemos cobrar cuanto antes nuestro beneficio. Y no debemos jugar a potenciales plusvalías que pueden (o no) venir. Por ello, siempre insisto en la importancia de un buen margen de seguridad con lo que respecta al cash flow.
Un buen margen de seguridad (diferencia entre la renta mensual y todos los costes mensuales de la inversión – hipoteca, IBI, comunidad, reparaciones, periodos sin alquilar, impuestos de beneficios a través de IRPF…), de al menos un 25% (idealmente mejor si se acerca el margen de seguridad al 50%) de tus ingresos de alquiler te permitirá soportar las fluctuaciones del mercado que potencialmente podrán hacer fluctuar tu renta mensual.

Piensa en el largo plazo.
Fíjate qué fuerzas tan poderosas actúan a largo plazo.

A largo plazo…

• … tus ingresos por renta mensual suben (siguen el ritmo de la inflación). 
• … tu coste principal no es inflacionario (la deuda no inflaciona).
• … tu coste principal llega un día que desaparece (habrás amortizado completamente la deuda).

Así, que con el tiempo «la fuerza de la gravedad que es el largo plazo al invertir en inmuebles» actúa a tu favor.

El factor más importante que te hace ganar dinero al invertir en inmuebles de alquiler de una forma adecuada (el cashflow) tiende a aumentar con el tiempo cuando inviertes a largo plazo minimizando la importancia de invertir en un buen o en un mal momento de mercado. Pero para que eso ocurra, obviamente, debes hacer inversiones con buenos flujos de caja.

2.- El impacto del market timing al amortizar la deuda

Si hemos hecho una buena operación de compra, la diferencia entre ingresos y gastos será muy positiva y por ello cada mes generaremos un exceso de flujo de caja importante (vía 1 de generación de rentabilidad que te acabo de explicar).
Ese “margen de seguridad” como te he comentado puede suponer en muchas ocasiones entre un 25%-50% de los ingresos de alquiler. Es decir, para una inversión que alquilamos a 500 euros al mes, lo normal (repito, si hemos invertido bien) es generar un excedente de caja de entre 125€ y 250€ al mes.

¿Y qué ocurre si bajan las rentas del alquiler que cobramos?

En viviendas económicas es prácticamente imposible que el alquiler baje más de un 25%. En vivienda económicas el “suelo del precio de alquiler” está cercano al propio precio de alquiler. Por otro lado, en las viviendas más lujosas es donde “existe más margen de bajada” (ya que los inquilinos pueden optar por moverse a opciones más económicas).

Por ello, al invertir en viviendas del rango económico, incluso invirtiendo en un momento donde baje la renta mensual del alquiler seguiremos amortizando deuda cada mes y seguiremos generando rentabilidad porque nuestro margen de seguridad de un 25% – 50% respecto a los ingresos de alquiler cubrirán holgadamente la potencial bajada de ingresos.

¿Y si sube mucho el tipo de interés?

De entrada, el impacto con hipotecas a tipo fijo (casi la mitad de las nuevas hipotecas son de tipo fijo) es nulo.
Y con hipotecas a tipo variable, el impacto de la subida de un punto porcentual en hipotecas entorno a los 60.000€ – 100.000€ (importe medio a endeudarse en las viviendas rentables que buscamos y que alquilamos a 500-750 euros al mes) impacta en unos 50€-80€ mensuales de incremento de importe de hipoteca mensual.
Por ello, podríamos aguantar con un buen margen de seguridad subidas de más de 2 puntos porcentuales del tipo de interés y seguiríamos obteniendo sin problema alguno esa rentabilidad por amortización de deuda.

3.- El impacto del market timing respecto a las ventajas fiscales

No controlamos las decisiones políticas. Así que no controlamos si en el futuro nos beneficiarán o no.

Cuando invierto personalmente no cuento en que esas ayudas sigan ahí toda la vida. Si continúan mejor. Sino, ganaremos menos. Pero seguiremos ganando. Poco más a añadir.

Actualmente podemos ahorrarnos de tributar el 60% de los beneficios que generamos. Probablemente en el futuro ese porcentaje pueda (o no) ir bajando (la maquinaria impositiva siempre tiene hambre y afán de recaudación incremental).

Por ello, no cuento con el 100% de esas ventajas fiscales a largo plazo.  Aunque bienvenida sean mientras duren. Veo muy complejo que se eliminen completamente estas ventajas fiscales porque una de las misiones más importantes de un gobierno es ayudar a garantizar un techo a su población. Y en ese aspecto se ha demostrado históricamente que la mejor fórmula que existe es empujar la oferta del parque de viviendas en alquiler. Y para empujar la oferta no hay nada mejor que animar a los inversones dotándoles de ventajas fiscales diferenciales para este tipo de inversión.

4.- El impacto del market timing respecto a la rentabilidad por la inflación del activo

De las 4 formas de generar rentabilidad, ésta es la que un mayor impacto tiene respecto al momento en el que invertimos.

Calma.
Históricamente la vivienda ha subida algo por encima de la inflación en España. Es verdad también que históricamente los tipos de interés han ido bajando y la inflación también lo ha ido haciendo.
Lo que podemos esperar desde mi humilde punto de vista es que a largo plazo los activos inmobiliarios deberían tener una subida media del valor de la inflación.

Quizás suban un poco menos si el punto de partida resulta ser que el mercado inmobiliario se encuentra en estos momentos a un precio por encima del valor “real promedio de las próximas décadas”.

O quizás suban un poco más si se encuentra en estos momentos a un precio por debajo del valor “real promedio de las próximas décadas”

Un símil que nos puede ayudar: ¿Market timing al invertir en renta variable?

Hay un símil que nos puede ayudar a interiorizar lo que te estoy intentando explicar.
Fíjate lo que le ocurre a un inversor que invierte en renta variable 10.000 dólares cada año durante cuatro décadas.

El inversor con suerte invierte en el mejor momento del año (cuando las acciones están muy baratas).
Mientras que el pobre inversor con mala suerte lo hace en el peor momento del año (cuando las acciones están muy caras).

Al final la diferencia de rentabilidad durante varias décadas es de «sólo» un + 0,8% del «inversor con la flor” respecto al pobre inversor que tiene mala suerte.

La pregunta que nos podemos hacer es: ¿podemos aplicar un racional parecido en nuestras inversiones inmobiliarias?
Sí y No.

Sí siempre y cuando invirtamos de forma constante durante un largo periodo de tiempo.
Es decir, si invertimos durante 10 años en 5 viviendas para alquilar podremos aplicar un racional parecido. Al comprar cada 2 años encontraremos mejores y peores momentos en cuanto a precio y por tanto a largo plazo, es decir, varias décadas después habremos “normalizado” nuestra rentabilidad esperada.

No si sólo invertimos en un activo inmobiliario en un determinado momento. Si inviertes sólo una vez y te olvidas de seguir invirtiendo en un futuro, entonces tu rentabilidad estimada futura puede ser muy inferior o muy superior a la media esperada de ese tipo de activo.

Por eso, siempre insisto en la importancia de hacer un plan en el que trocear nuestras inversiones inmobiliarias en activos más pequeños y económicos. Además de ser activos más rentables, te permite poder invertir poco a poco durante varios años (diversificación temporal) y de esta forma disminuir de forma muy importante los riesgos de un mal «market timing» respecto a la cuarta forma en la que generamos rentabilidad (la apreciación futura del activo).

Lo que el market timing nunca te salvará es de hacer una mala inversión que no te genera un buen flujo de caja.

Tanto en condiciones fáciles de mercado, como en condiciones difíciles, si tu inversión es mala poca rentabilidad serás capaz de generar. Así que prepara tu plan y ejecútalo sin prisa pero sin pausa.

Cuestión de mentalidad

¿Mentalidad de crecimiento o mentalidad de excusas?
De vida solo hay una. Por ello, aspirar a invertir en el mejor momento posible del mercado es como aspirar a la eterna juventud. Es una aspiración totalmente irracional.
Nuestras afirmaciones internas (esa rumiación mental que todos tenemos constantemente) son el reflejo en muchas ocasiones de nuestra mentalidad.

Así que ten cuidado con tus afirmaciones o con tus auto-excusas. Ten cuidado con lo que deseas. Si lo que deseas es estructuralmente imposible de conseguir (invertir siempre en un momento bajo de mercado) acabarás por no actuar. Y «tu mala suerte» será no haber invertido.

Conclusión I: ¿Es o no un buen momento para invertir ahora en vivienda?

En el año 2022 parece que hay algunas hipótesis que debemos tener en cuenta al invertir, algunas nos impulsan a creer que la vivienda seguirá subiendo los próximos años otras razones nos impulsan a pensar que estamos llegando al final de una época que se alarga ya 7 años (2014 – 2021) con importantes subidas del precio de la vivienda.

• 3 Razones por las que podemos ser optimistas respecto a futuras subidas del precio de la vivienda:
  1. El ahorro de las familias se encuentra en niveles históricamente altos debido a la crisis sanitaria (ayudaría a afrontar nuevas inversiones en muchas familias).
  2. Según informa el Banco de España, el mercado inmobiliario dejó un total de rentabilidad anual de un 7% en el semestre final de 2021. Un porcentaje elevado, si lo comparamos, por ejemplo, con los depósitos bancarios de los que es prácticamente imposible superar el 0,5% . Actualmente el mercado de compra-venta de viviendas como inversión representa un 9% del total de las operaciones (parece existir un potencial de crecimiento importante en ese segmento).
  3. Parece que la inflación seguirá siendo alta durante algunos años (aumentará el coste de construir viviendas futuras).
• 3 Razones por las que podemos ser pesimistas con respecto a futuras subidas de precio:
  1. Parece que los tipos de interés van para arriba (encarecerán las futuras hipotecas). El BCE ya ha anunciado que subirá tipos en Europa durante el tercer trimestre del 2022. Va tarde con respecto a la actuación de los bancos centrales más importantes del mundo.
  2. Parece que la situación geopolítica mundial seguirá con incertidumbre durante un largo tiempo.
  3. A nivel local la vivienda sigue siendo uno de los temas estrella de la agenda política (siguen mareando la perdiz con cambios legislativos que no ayudan a los inversores). Los inversores deseamos estabilidad legal y jurídica. Los políticos desean votos.

Conclusión II – A tener en cuenta siempre para no caer en la trampa psicológica del market timing que nos empuja a tomar decisiones irracionales

• El momento apenas importa a largo plazo cuando inviertes bien y tienes un plan para invertir de forma estructural con cierta frecuencia durante largos periodos de tiempo.
• No existen momentos buenísimos en los que siempre acertaremos. Podemos invertir muy mal en un gran momento de mercado. 
• Al contrario también ocurre obviamente. No hay momentos malísimos en los que sea imposible invertir bien.
• Lo que hay son momentos en los que es más fácil (y nos lleva menos trabajo) sacar una mejor rentabilidad que en otros momentos donde deberemos sudar más para encontrar buenas oportunidades.
• A medida que aumentamos el rango temporal durante el que queremos mantener una determinada inversión menos importancia aún cobrará el momento en el que invertimos.
• Debido al punto anterior, cuando inviertes a corto plazo (menos de 3 o 4 años), el momento en el que inviertes cobra mucha más importancia. Pero a pesar de ello, nunca sabrás a priori, si el momento era bueno o era malo. Eso lo acabas sabiendo a posteriori. Por ello, olvídate de intentar hacer market timing.

Recuerda: siempre es un buen momento para hacer una buena inversión inmobiliaria (flujo de caja de más de un 25% del importe de la renta mensual como mínimo) y siempre es un terrible momento para hacer una mala inversión inmobiliaria (flujo de caja negativo).

Y hablando de momentos.
También siempre es un buen momento para ser agradecido. Si el artículo ha resonado en tu cabeza, me encantaría saber tu opinión en los comentarios.
¡Qué pases grandes momentos querido inversor!

---

Foto que encabeza el post: No pienses tanto en el momento. A muy largo plazo apenas tiene importancia. Fuente: Unsplash

---

La Newsletter de Inversor Directivo es probablemente una de las más populares en España acerca de la inversión inmobiliaria. Cada dos semanas nuevo contenido. Te espero dentro.