¡20 + 20 + 20!

En Otoño de 2003 y con 22 años recién cumplidos, realicé mi primera inversión inmobiliaria. 20 años más tarde comparto contigo 20  aprendizajes de este apasionante camino.

1.- Invertir sin margen de seguridad es jugar al póker contra un «pro»

En dos décadas me ha dado tiempo de sortear crisis y de ver cambios de todos los colores. Algunos de ellos:

• El precio de la vivienda bajando cinco años seguidos con fuerza (2008 – 2013).
• El tipo de interés subiendo casi cinco puntos en un año y medio (2022 – 2023).
• Los políticos cambiando leyes con buenas intenciones (imagino) pero efectos perversos (nueva ley de vivienda del 2023).
• …

Por favor, olvídate de invertir en inmuebles si no tienes un fondo de emergencia suficiente.

El futuro es imposible de imaginar y la ley de Murphy existe. 😉

Hoy en día abundan los consejos extremos de algunos para captar la atención de la audiencia.

El peor de todos en mi humilde opinión:

«Invierte en inmuebles con 0 euros.»

Bullshit!

La realidad es que invertir en vivienda sin tener fondos es como querer subir al Everest sin oxígeno. Poder, puedes… pero lo normal es que no acabe bien.

Tienes un problema con tu inquilino, pierdes tu trabajo, el mercado se gira y durante cinco años baja la liquidez y no puedes vender a un buen precio… ¡liada parda!

Eso sí, el que te recomendó invertir sin poner dinero de tu bolsillo sigue a lo suyo.

Por favor, seamos serios…

Cuando tienes un patrimonio importante, si te apetece, puedes hacer operaciones más riesgosas cómo invertir apalancándote al 100%… porque tienes margen de error.

Pero cuando no tienes un buen fondo de emergencia no te compliques la vida.

Al inicio, juega a algo más seguro.

Irás más lento, claro, pero podrás llegar más lejos.

Antes de subir al Everest, prueba con «la Pica de Estats» no vaya a ser que tengas vértigo y no lo sabías.

2.- El «Premeditatio malorum» estoico te ayuda a invertir más y mejor

Antes de cada inversión intento siempre imaginarme «lo peor que me podría pasar». Pero con toda la mala suerte del mundo mundial.

Y imaginarme lo peor, irónicamente me ha ayudado enormemente a invertir más.

Empiezo a pensar…

… y si durante un año no me paga el inquilino, y si me okupan la vivienda, y si baja el precio de la vivienda a la mitad en cinco años …

Y cuando de una forma racional veo que para una determinada oportunidad siempre tengo planes B, C o D… me digo a mí mismo que debo invertir sí o sí.

Saber que en el peor de los casos puedes encontrar soluciones te ayudará a incrementar el coraje para actuar y a prepararte para futuros problemas que normalmente no ocurrirán.

Los estoicos nos regalaron un bello y útil ejercicio con su «premeditatio malorum».

3.- Invertir en inmuebles te puede enseñar a negociar mejor que una gran escuela de negocios

He cursado dos másteres en escuelas de negocio en dos escuelas reconocidas mundialmente.

Y no… no voy a ser tan mediocre (ni palurdo) de decir que no aprendí nada. Al contrario, si estás leyéndome en estos momentos, probablemente es también gracias a lo que aprendí en estos maravillosos lugares donde conocí a gente extraordinaria.

Pero debo afirmar que en el arte de la negociación, invertir en inmuebles es una escuela casi imbatible.

Al comprar una vivienda, al negociar con los bancos, al tratar con las compañías de seguros o al gestionar a tus inquilinos… tienes tantas oportunidades de negociar.

Al final, por muy «patata» que seas, acabas aprendiendo.

Mejor hacerlo bien desde un inicio porque te sale más barato, pero en todo caso te aseguro que la habilidad de negociar es un gran regalo (un beneficio lateral) que adquirirás al invertir en inmuebles y que puedes aplicar en prácticamente todas las áreas de tu vida.

4.- Los humanos necesitamos vivir en un techo (la alternativa es muy costosa)

Es imposible que seas capaz de predecir lo que pasará en cinco años.

No pierdas el tiempo en intentarlo. Antes pensaba mucho en lo que pasaría en los años venideros, ahora intento hacerlo lo menos posible (por definición no hacerlo es imposible, somos humanos y nuestra mente «trabaja» siempre).

El futuro es incierto pero hay algo que está muy claro.

Los «sintecho» (un segmento de población que lamentablemente va en aumento en muchas de las grandes ciudades del mundo) viven de media dos décadas menos que las personas que tenemos la suerte de tener un hogar.

La esperanza de vida de un «sintecho» es de 57 años. Es un dato perdón por las palabras «acojonantemente triste».  Lo leí a través de un reportaje de la extraordinaria Fundación Arrels que hace un trabajo increíble ayudándolos.

Las personas necesitamos vivir en una casa.

Un inversor inmobiliario posee uno de los bienes más necesarios de la humanidad.

Si haces las cosas bien, será prácticamente que tu «producto» no tenga demanda. Hoy y en 100 años.

5.- Hacienda no somos todos pero más vale que tú formes parte de los que pagan lo que toca

Recibo muchas cartas de Hacienda.

Y cada vez que recibo la notificación pienso lo mismo.

– Ahora que quieren.

Me han hecho muchas revisiones. Sí y eso está bien y es una suerte porque significa que mi vida económica es «muy activa». Cuántos más activos tienes, más probabilidades tienes que te toque.

Al declarar tus ingresos de alquiler tienes total libertad. Puedes incluir lo que quieras en gastos o en amortizaciones. Y claro cuando más sumen esas partidas menos impuestos pagarás.

Pero… No te compliques tu existencia.

Haz dos cosas siempre.

• 1.) Ten clara las normas de juego. Entiende que es coste y que es amortización (la mayoría no lo tiene claro).
• 2.) Cumple con las reglas.

Cuando recibes la notificación y sabes que lo has hecho bien, te toca las narices pero duermes tranquilo.

Si te has «equivocado» a propósito o has hecho un «border line» no duermes.

Sé honesto. Siempre. Sino lo pagarás con tu descanso.

Y soñar no tiene precio.

6.- Cada inversor tiene que buscar su «inversión inmobiliaria tipo» (y evolucionarla con el tiempo)

Lo que observo desde mi torre de cristal:

• -Los amantes del flipping critican el «buy and hold» por su lentitud en crear valor.
• -Los que «alquilan por habitaciones» se ríen de las rentabilidades de los que alquilamos viviendas enteras.
• -A los que «alquilamos viviendas enteras» durante lustros a los mismos propietarios no nos cabe en la cabeza el trabajo que supone gestionar inquilinos de corta estancia (prefiero invertir mis fines de semanas en jugar a cartas Pokemon con mis hijos que enseñar una maravillosa habitación de nueve metros cuadrados a un potencial inquilino).
• – Los que se dedican a las subastas después de hacer un cursillo o ver algunos vídeos en Youtube se ríen de los que intentamos comprar con un 10% ó 15 % de descuento porque ellos compran mínimo con un 25%-30% de descuento al tener que gestionar toda la incertidumbre asociada a la compra por subasta.

Calma.

Comportamientos habituales de los late boomers:

• A los ocho años veías Oliver y Benji y sus campos de fútbol más largos que un lunes de enero.
• A los veinte descubriste a Jennifer Aniston y acabaste las diez temporadas de Friends en dos fines de semana.
• A los cuarenta te va más el cine francés y las pelis del defenestrado Woody Allen.
• Y a los sesenta te lo contaré en veinte años.

Hay algo claro.

Toda forma de inversión inmobiliaria que no especula (matiz importante este último punto) puede ser válida.

Tienes que buscar lo que te compensa en cada momento. Y probablemente a lo largo de tu vida irás cambiando de estrategia a medida que dispones de más o menos tiempo y tienes más o menos necesidades de rentabilidades extraordinarias.

Nunca digas de esta agua no beberé.

Simplemente entiende qué toca en cada momento.

7.- La experiencia disminuye enormemente el tamaño de los problemas

La primera vez que un inquilino me dejó casi me puse a llorar… y ahora qué será de mi vida... (exagero un poco, ya me conoces).

Ahora, le doy las gracias e inicio mi protocolo.

• Lo primero le envío el email de los próximos pasos (que ya está hecho y guardado como plantilla obviamente, obligación de pintar la vivienda, dejarla limpia, pagos pendientes, devolución de llaves…).
• Después, llamo a mi agente inmobiliario y  le informo. Mi agente lo tiene todo acerca de mis inmuebles (fotos, direcciones) y se encarga de todo el proceso.
• Mi agente me convoca al final del proceso y hago la entrevista final con los 3 finalistas y… voilá.

Invierto máximo 2 horas para un nuevo inquilino que estan de media más de 3 años.

2 horas de mi tiempo para encontrar un cliente que me pagará decenas de miles de euros. No es que sea muy listo (aunque a veces quizás lo pienso demasiado), es que ya lo he hecho en muchas ocasiones.

Tus aprendizajes lo cambian todo.

Tus problemas disminuyen enormemente con tu conocimiento.

Si quieres superar problemas mayores, gana en experiencia y conocimiento.

8.- Invertir en inmuebles es ser empresario (y no emprendedor)

Mola mucho más ser empresario que emprendedor. Los empresarios de toda la vida están ahí para ganar dinero. Los emprendedores para salir en la foto.

Yo elijo ser empresario. Siempre.

Disponer de inmuebles es ser empresario. Es querer ganar del dinero desde el día 1.

Los demás que jueguen a cambiar el mundo.

Yo juego a vivir una buena vida intentando aumentando mi libertad y mi impacto desde hace 20 años.

9.- Valora cuánto vale tu tiempo

La pasividad del negocio inmobiliario depende de tu habilidad para valorar el precio de tu tiempo.

A medida que escalas el número de inversiones inmobiliarias deberás aumentar el número de procesos que subcontratas. Desde el alquiler a inquilinos, a la gestión de los impuestos e incluso a la búsqueda de nuevas oportunidades a través de un personal shopper.

¿Cuanto vale tu hora?

La respuesta depende, obviamente.

Una hora con mis hijos no tiene precio.

Una hora para arreglar un baño es una hora tirada a la basura porque mi propósito en la vida no es arreglar baños.

Además del dinero, cuando tomes la decisión de subcontratar ten en cuenta el coste de «preocupación».

Es decir, si delegas una tarea sin estar convencido y «le das vueltas» a ese asunto hasta que no está resuelto no estás delegando de verdad.

Delegar es un ejercicio importante a desarrollar y que aprenderás poco a poco. A medida que vayas ganando confianza con tus partners irás aumentando «la calidad» de la subcontratación de tus tareas.

Una nota final.

Delegar no es renunciar a tu responsabilidad.

Por mucho que delegues tu eres el responsable del resultado final. Así que invierte tiempo en poder delegar bien (guiando al API por ejemplo en lo que es más importante para ti en un inquilino y estableciendo procesos claros que te ayuden a controlar que hace lo que habéis pactado).

10.- La diversificación evita algunas canas y evita también que te hagas rico rápidamente (lo cuál acostumbra a ser bueno)

Uno de los grandes retos cuando inviertes en inmuebles es que tu capacidad de diversificación se acostumbra a ver «impactada» negativamente.

Los importes a invertir en inmuebles son elevados y como consecuencia se produce una concentración de la riqueza no óptima para la mayoría de los inversores.

Esa es la realidad.

Por ello, mi recomendación, es que sigas mi estrategia de asignación de activos preferidas que te conté en este artículo.

Pero en todo caso, si no te es posible a corto o medio plazo invertir en la proporción que recomiendo en otro tipología de activos debes invertir aunque sean cantidades pequeñas en otra clase de activos. De esta forma, iniciarás tu aprendizaje experiencial que te permitirá más adelante una mejor distribución de activos a medida que tu patrimonio vaya aumentando.

Sólo cuando inviertes algo de dinero en una clase de activo serás capaz de entenderlo de verdad.

Los simuladores en el mundo de la inversión no funcionan.

11.- Los inquilinos no son tus amigos

El peor inquilino que tuve fue la hermana de uno de mis mejores amigos.

3 meses después de entrar se fue argumentando una excusa que en mi caso no sabía si acabarme de creer.

Y, ¿qué crees que le dije a mi amigo?

Viviendas tengo la suerte de tener muchas.

De amigos de verdad, tengo pocos (obviamente).

Los amigos para echar unos vinitos, unas risas y compartir parte de tu vida.

Para los negocios como la inversión inmobiliaria los amigos no son buenos inquilinos.

Si alquilas a amigos o familiares te costará mucho:

• Subir el precio del alquiler.
• No pagar reparaciones que son «zona gris» (mantenimiento o mal uso).
• Discutir.
• Mantenerte firme.

Lo dicho, no busques amigos a los que alquilar tus inmuebles nunca.

Recuerda.

Proceso de alquiler fácil y no riguroso = Potenciales problemas futuros para el propietario.

12.- Hasta que no firmas en el notario todo puede pasar (como con el Madrid y la Champions)

Ni las arras te aseguran nada al comprar, ni las palabras de un futuro inquilino conforme está de acuerdo en todas las condiciones implican que hayas alquilado la vivienda.

La operación no se acaba hasta que tienes el dinero en el banco (si alquilas una vivienda) o las llaves (si compras una vivienda).

Contra el Madrid en la Champions no puedes respirar hasta que el árbitro ha pitado el final.

Mi madre me enseñó que en esta vida lo más importante es tu palabra.

Ese es el contracto más importante.

Quizás vale para algunos.

Pero no para muchos.

Es un sector que mueve tanto dinero que no te «confíes» hasta que no cierres de verdad la operación.

13.- Si puedes invertir con tu compañero de vida podrás llegar mucho más lejos (1+1 = 3)

Supongo que esto de casarse para toda la vida e intentar vivir felizmente con tu pareja no está muy de moda.

Bien.

Nadie se libra de los riesgos de una relación.

Lo que hoy parece blanco, mañana puede ser negro. En todo caso, invertir a pachas te da un poder enorme.

Además de lo evidente (más ingresos = más capacidad de financiación y mejores condiciones), poder «invertir conjuntamente» puede reforzar tu relación y puede ayudarte a superar los obstáculos más fácilmente.

Quizás tu pareja no es buen negociador pero quizás sí puede llevar las finanzas dado su orden. Quizás tiene un gusto al decorar que tú no tienes. Quizás tiene más tiempo que tú…

Antes de descartar a tu pareja para hacer un buen equipo piensa en sus cualidades. Quizás encuentres algo que no te esperas.

Ah y por último. Si tu relación no va bien, invertir en vivienda no salvará tu relación. Primero sana tu relación y después invierte. Hay infinitas viviendas. De pareja sólo hay una (creo).

14.- Invertir pensando en tus vástagos le da un sentido inigualable a tus esfuerzos (1 + 1 + X hijos = 100)

Si invertir con pareja te regala innumerables ventajas, invertir pensando en tus hijos te regala una motivación, dirección y fuerza inigualable.

Mis hijos no tendrán vivienda gratuita. No. Deberán ganarse su pan por supuesto. Es bueno para ellos.

Pero en todo caso, la vida siempre nos sorprende.

El libro «morir con cero» está de moda. Sin duda, su concepto es interesante. Quedarte sin dinero el día que mueres. Digno de consultor y su Excel de los años 90.

Bien, lanzada mi crítica al concepto principal del libro creo que poder «no ser un estorbo» (es decir, tener el dinero que necesitas para ti) cuando eres mayor para tus hijos de entrada ya es ayudarlos. Y si encima, resulta que además les puedes ayudar de alguna u otra forma, pues aún mejor.

La cara de mis hijos es la que me da fuerza cuando recibo el whats app de turno de un inquilino al que se le ha roto la caldera. Me cuesta 1 minuto enviar al inquilino el contacto del reparador. Pero ese minuto está bien invertido.

Mis hijos estudiarán allá donde deseen. Su única limitación será su esfuerzo y capacidad. El dinero no será un problema (si no la lío parda claro).

15.- Sólo hay una fórmula que vale para aprender «de verdad».

Soy un fan de la formación.

Soy un fan de la lectura.

Pero sé que hacer cursos o comprar libros es un trigger.

Es un trigger para iniciar «mi propio camino».

Todo el mundo entiende que abrir un fuego de la encimera no cocina por ti unas magníficas habas con bacon, ¿verdad?

Pues lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria.

Formarte es abrir (con seguridad) un fuego de la encimera y tener la receta a tu lado de lo que debes hacer…

Y eso está más que bien.

Ah, mi querido amigo…

Pero luego viene la parte divertida.

¿Con qué punto de cocción te gustan las habas? ¿Con un poco más de aceite o más aguoso? ¿Y el bacon? Tostadito (por supuesto) o que se parezca más a un jamón dulce (nunca) ?

La única forma de aprender de verdad es con la acción y para ello se necesita coraje. Pero ten cuidado porque el coraje sin sabiduría es una forma más de cobardía.

Busca tus referentes, aprende los básicos y lánzate siendo consciente que no es lo mismo ver como Indurain sube el Tourmalet un caluroso día de julio a la sombra de un pino que subirlo tu mismo.

Y hablando de referentes…

16.- Es un mercado que mueve mucho dinero y por tanto hay grandes profesionales y (también) grandes charlatanes

La inversión inmobiliaria es la inversión más importante de muchos de los seres humanos.

Es un mercado enorme que mueve mucho dinero.

Ergo.

Ya sabes lo que viene a continuación.

Ergo… hay gente muy preparada (a pesar de la mala fama del sector) y gente sin escrúpulos.

Busca referentes siempre de los primeros y entiende siempre el juego de los incentivos para detectar a los segundos.

¿Qué incentivos tiene este influencer? ¿Qué necesidades tiene? ¿Lo que me dice se lo cree de verdad o simplemente le ayuda a conseguir sus objetivos (los suyos no los míos)?

Todos nos movemos por incentivos. Tú también por supuesto.

Y claro, yo también los tengo. (¿puedes adivinar mis incentivos, por cierto? No es difícil hacerlo 😉).

Cuando sigas a algún influencer siempre entiende sus objetivos (básicamente o buscan dinero o buscan ego o buscan propósito – o las 3 cosas).

Una vez entiendes sus objetivos observa su conocimiento y sus valores (el «cómo»).

Recuerda que dar un consejo es gratuito (o no).

Pero las consecuencias de un mal consejo las pagas tú, no el que te los ha dado.

17.- Los políticos entienden el problema perfectamente pero no se atreven a solucionarlo porque no tienen incentivos para ello

Seguimos hablando de incentivos hablando del problema de la vivienda en nuestro país.

Lo primero: hay que levantar un poco la cabeza y no creerse el centro del mundo.

El problema de la vivienda (con mayor o menor medida) es un problema bastante común en muchas de las economías desarrolladas del mundo. En España no somos muy especiales desde los tiempos de Colón.

El problema no es sencillo de solucionar como algunos presumen.

Si lo fuera, ya lo habríamos solucionado.

No, no es culpa de airbnb.

Ni culpa de los fondos bruites.

Por favor… seamos un poco serios.

Es un problema enormemente multifactorial.

En todo caso, en mi humilde opinión, no vamos en dirección de solucionar el problema. Vamos probablemente en una dirección quizás contraria en estos momentos en nuestro país.

Y es normal que sea así porque es un problema que requeriría décadas para solucionarlo y en general los políticos no tienen un incentivo claro para hacer algo que disfrutarán sus nietos. Hay demasiada «patada pá alante» en política. Y falta mucho carisma y coraje.

Y sí, quizás también falta mucha educación en la población…

Dicen que tenemos los políticos que nos merecemos.

No lo sé…

En fin, mi conclusión es clara.

La vivienda seguirá en el centro de la diana política durante décadas porque no hay ni soluciones a corto ni planes para buscar soluciones de verdad a largo.

18.- La deuda es solo una herramienta pero cambia el futuro de las familias: para bien o para (muy) mal

Si eres un poco curioso y lees la sección económica del tebeo (diario quería decir) de turno verás como cada día mueren empresas con cierta reputación.

Y casi siempre se mueren por lo mismo.

La mayoría mueren por la deuda contraída en momentos de exceso de ambición. Triste.

Mis tíos, los del pueblo cercano a Reus en Tarragona, no tienen deuda ni inversiones.

Cobran su pensión y juegan al dominó los miércoles con su pandilla. Los domingos toca petanca. Su jubilación es humilde pero siempre podrán seguir jugando a la petanca.

La deuda transforma vidas y familias.

Muchas vidas son transformadas a (mucho) mejor pero por otro lado algunas vidas y familias son destrozadas.

Vigila tu ambición.

19.- Las relaciones lo son todo (como siempre y como en todos los sectores)

Si no das las gracias cuando alguien te abre la puerta de la panadería probablemente no podrás ser un buen inversor inmobiliario.

Invertir en inmuebles no tiene misterio.

Hay diferentes tipos de inversión. Todas muy sencillas de comprender.

Todas comparten los siguientes 3 principios.

1.- Compra lo más barato que puedas.

2.- Finánciate lo más barato que puedas.

3a.- Alquila lo más caro que puedas y gana flujo de caja todos los meses.

o bien.

3b.- Vende lo más caro que puedas y recupera tu inversión inicial con el más alto margen posible para soportar los costes incurridos y tu margen de beneficio.

Y ya está.

Mi hijo de 7 años que es un crack jugando a las complejas cartas de Magic y Pokemon lo puede entender en 20 segundos.

Por eso, la diferencia no es entender.

La diferencia no es «el qué».

La diferencia es «el cómo».

Y en el cómo las relaciones importan y mucho.

Delante de una potencial inversión yo te diré que es maravillosa y el otro famoso de Twitter te dirá que es una «m**rda»). A mí las palabras mal sonantes me duelen a los ojos, al otro no…😉

Así que o eres capaz de dar las gracias al que te ayuda o no llegarás muy lejos porque la gente no querrá invertir tiempo contigo.

Como siempre.

Es lo mismo en todos los sectores.

Por cierto, hay gente que parecen maleducados porque usan palabras malsonantes pero todo el mundo quiere.

Lo ves muy claro en los entierros.

20. (La más personal e importante): 20 años de inversión inmobiliaria ha transformado a mi familia

La última recomendación es la más personal de toda.

Invertir en inmuebles ha transformado a nuestra familia.

Y a mí, personalmente, me ha dado una seguridad que no tenía antes.

Todos los meses, llueva (ojalá que vuelva la lluvia como antes) o haga sol, llegan rentas a nuestras cuentas que superan (por mucho) los gastos.

Y esa seguridad económica nos ha animado a ser mucho más audaces con nuestras decisiones vitales. Ha disminuido nuestro miedo al cambiar de empleo, al cambiar de país, al querer tener más hijos…

Nos ha transformado.

Sin la inversión inmobiliaria seríamos otros.

Estoy convencido de que seríamos igual de felices.

Pero otros.

Hay muchos tipos de inversión. Y todas pueden ser buenas por definición.

La inversión inmobiliaria no es perfecta por supuesto pero es nuestra preferida.

Es la que dominamos más.

Es la que más hemos trabajado.

En todo caso, intentamos no olvidar nunca que invertir simplemente es un medio para poder tener un mejor estilo de vida y ganar en libertad.

Libertad para por ejemplo, invertir cinco horas en preparar un artículo llamado «20 aprendizajes en mis primeros 20 años como inversor inmobiliario».

Espero que el artículo te ayude a crear riqueza para tus próximas 2 décadas.

Y si lo haces muy bien, quizás tus nietos tendrán una foto del abuelo en su comedor (un comedor que por cierto, probablemente tú habrás pagado).

¡Por 20 más!

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Foto: 20 años no son ni poco ni mucho, son simplemente 20 años

Si te gusta mi forma de escribir, descarga dos ebooks gratuitos que pueden inspirarte y ayudarte con la inversión inmobiliaria (en el que cuento más aprendizajes de mis dos décadas de inversión inmobiliaria) a través de los siguientes enlaces:

• Descarga el ebook “5 pisos en 3 años”. (Motivacional y me desnudo en inversor inmobiliaria)
• Descarga el ebook “10 estrategias para encontrar viviendas con alta rentabilidad”. (Metodológico: explico el cómo)

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Y si quieres mucho más, descubre mis dos bestsellers en Amazon: Largoplacismo Inmobiliario y El libro negro del inversor inmobiliario.

¿Y tú? ¿Qué aprendizajes has acumulado gracias a la inversión inmobiliaria?

Me encantaría que nos los compartieras a través de los comentarios (abajo).