por Debido a un cambio de residencia hemos alquilado nuestra vivienda habitual. Es una vivienda de lujo que alquilamos casi por 2.000 euros mensuales. Logramos hacerlo en 10 días, con inquilinos solventes y amables y sin la ayuda de ninguna agencia.
A continuación te cuento toda la historia.
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¿Alquilar o no alquilar tu vivienda habitual?
Alquilar tu vivienda habitual es algo que implica muchas más emociones que alquilar una vivienda que ya desde el primer momento compras para invertir.
De entrada, normalmente en tu primera vivienda haces inversiones que nunca te plantearías hacer en viviendas para alquilar. Compras muebles de más calidad, adaptas cada uno de los espacios a tus necesidades como familia o te permites lujos que no te plantearías de ninguna manera al comprar para invertir porque no tiene ningún racional económico (altavoces integrados, calefacción por suelo radiante, cocina de «marca»…).
En el pasado hemos viajado como familia temporadas largas fuera de nuestra residencia habitual pero anteriormente nunca habíamos alquilado nuestra primera residencia. Esta vez ha sido diferente. Probablemente porque pensamos que esta situación durará mas años que en ocasiones anteriores no nos ha temblado el pulso.
Es una vivienda grande con un gran jardín en el que hemos invertido tiempo, dinero, energía e ilusión y pensamos que alquilarla a unos buenos inquilinos es la mejor forma de qué la vivienda se conserve bien y de qué al volver nos encontremos un jardín en un estado decente mientras generamos al mismo tiempo ingresos adicionales que nunca estorban.
Tengo que reconocerte que el día que dejé las llaves al inquilino fue un día «raro sentimentalmente hablando» pero los sentimientos desaparecen rápido cuando uno piensa racionalmente todas las ventajas que supone el alquilar una vivienda: disminuyes enormemente las posibilidades de okupación y obviamente aumentas tus ingresos al mismo tiempo que disminuyes tus costes recurrentes (ya que es el inquilino obviamente el que paga todos los suministros).
En estos tiempos que corren disponer de una casa vacía durante años nos parecía una temeridad y un sin sentido económico y ecológico.
La dificultad de calcular la renta mensual en una vivienda de lujo
Si en el negocio del alquiler tradicional la calidad del inquilino es crítica para obtener buenas rentabilidades (en forma de dinero y en forma de pocos dolores de cabeza) cuándo pretendes alquilar una casa de lujo aún lo es mucho más.
Como te puedes imaginar, encontrar inquilinos que se gasten casi 24.000 euros anuales en alquilar una vivienda no es tan evidente.
Además, al alquilar un bien de lujo cualquier desperfecto importante que se produzca podría superar o mermar de forma importante los ingresos que puedas obtener por el propio alquiler.
Por ello, aún hay que ser más selectivo y riguroso en el proceso de selección de inquilino.
Al alquilar la vivienda usamos fotografías provenientes de un buen fotógrafo profesional. Y mas allá de las fotos clásicas que mostraban los espacios también había fotos que mostraban muchos detalles del hogar. Desde la tranquilidad de nuestros rincones preferidos hasta la marca de la encimera de la cocina o de la propia vinoteca.
Una buena calidad del anuncio debe segmentarte la propia audiencia
Gastarte 150 euros en un buen fotógrafo sin duda te ayudará a alquilar tu vivienda más rápido. Y si lo calculas, con el precio de alquiler de nuestra vivienda sólo con ganar 3 días de alquiler nos compensaba de sobras la inversión.
La descripción era muy exhaustiva. Más de 500 palabras. Parecía un post de Inversor Directivo. 😉
De nuevo, piensa en el potencial inquilino que va a gastarse casi 24.000 euros anuales. Sé muy detallista para no hacer perder el tiempo a nadie (sobretodo el tuyo).
Hacer benchmark para el precio de alquiler en una vivienda de lujo es mucho más complejo que en una vivienda “habitual y normal”.
En los bienes de lujo los precios fluctúan muchísimo. El valor de la vivienda no se encuentra en el número de habitaciones. Todo es un poco más borroso y subjetivo.
En nuestra zona había viviendas mucho peores que la nuestra que se anunciaban por 3.000 euros mensuales. Mientras que otras parecidas lo hacían por 2.200 euros mensuales.
En todo caso, como siempre hacemos, buscamos un precio psicológico. Alquilamos justo por debajo de los 2.000 euros mensuales aún sabiendo que probablemente un precio “de mercado» hubiera estado algo por encima de los 2.000 euros por mes.
La razón es la de siempre. Alquilar más rápido y ganar un tiempo que al final te acaba costando dinero y dolores de cabeza. Si pierdes uno o dos mes de alquiler haz tú mismo los números para calcular el dinero que te dejas encima de la mesa…
Además, al posicionar tu vivienda un poco por debajo del precio de mercado te permite seleccionar mejor los inquilinos al tener más demanda y un número mayor de candidatos distintos que se postulan. De esta forma no “te ves obligado” a aceptar la primera oferta que te llega.
La selección de inquilino
Pusimos un anuncio un sábado (como siempre en fin de semana para poder atender mejor las llamadas que se multiplican en las primeras 48 horas).
Recibimos «sólo» 6 llamadas en los primeros días. Digo “sólo” porque cuando alquilamos viviendas más económicas las llamadas fácilmente se multiplican por 5.
Pero en todo caso, después de un primer filtro (tanto nuestro como del mismo potencial inquilino) teníamos 4 visitas para el sábado siguiente.
De los 4 visitantes de la primera visita, 3 querían alquilar la vivienda.
- Una familia que disponía de diferentes clubes de ocio nocturnos.
- Una familia de directivos que “volvían a casa”.
- Una familia en la que el matrimonio trabajaba en casa con trabajos de naturaleza artística.
A niveles de ingresos las 3 familias cumplían de sobra los requisitos (más de 6.000 euros de ingresos netos mensuales). Al alquilar lujo te recomiendo que aún seas más exigente y busques que el coste del alquiler no supere el 30% de los ingresos netos de la familia.
A nivel de valores ganó por goleada la familia de directivos.
Lo noté desde la primera llamada. La forma de hablar y de preguntar. La forma de escuchar. Durante la primera visita se confirmó lo que había notado. La educación al usar la alfombra de la entrada todos los miembros de la familia. La pregunta sólo al entrar si debían quitarse los zapatos para no ensuciar a pesar de que la vivienda estaba medio vacía(¡qué detalle!), las conversaciones pausadas y tranquilas, la honestidad y sensación de transparencia al contarnos todas sus aventuras vitales llenas de coherencia.
Como siempre hicimos una segunda visita con los tres candidatos finalistas.
Y de nuevo sentimos lo mismo.
Hubo conexión.
C’est fini. Decisión tomada.
A igualdad de argumentos racionales (ingresos y seguridad económica parecida), se impusieron los argumentos más emocionales (educación y conexión).
Podría contaros que hice un cálculo aproximado de la estimación del tiempo de estancia en la vivienda y que nos quedamos con los que pensamos que tenían mayor probabilidad de quedarse más tiempo…
…. pero no es verdad.
Elegí a los inquilinos que pudiéndome pagar pensé que mejor iban a cuidar nuestra propia casa.
Una casa en la que muy probablemente volveremos en unos años.
¿Hay algún argumento más fuerte que ese?
No lo creo.
Al alquilar «una vivienda con alma» priorizas aquél inquilino que crees que mejor te cuidará ese activo.
Fianza + Garantías: los inquilinos no pestañean
Pedimos 1 mes de fianza mas 2 meses de garantías. Es decir, casi 6.000 euros.
Los inquilinos no pestañearon.
Incluimos una cláusula donde nos tienen que entregar la vivienda limpia y pintada tal y como nosotros la entregamos y como siempre hacemos en nuestros contratos de alquiler.
Los inquilinos no pestañearon.
Definimos el día exacto de entrada 10 días más tarde que el día que sellamos el acuerdo y en el que los inquilinos debían empezar a pagarnos.
Los inquilinos no pestañearon.
Exigimos pero también dimos.
Todos los suministros (incluido Internet) los dejamos activos para que desde el día 0 pudieran sentirse como en casa y hacer tele-trabajo.
Limpiamos la casa a fondo (no nosotros obviamente) y dejamos algunas frutas en los árboles del jardín para que el primer día pudieran comer fruta recogida por ellos mismos y el limonero cargado de limones para que disfrutaran de las vistas y tranquilidad de la magnífica terraza acompañados de un gintonic o un Vichy Catalán.
Cuando más das, más acostumbras a recibir.
¿Y la rentabilidad?
Malísima.
De un 3% bruta respecto al precio de compra. Pero es que ya lo sabes.
Es una vivienda que no fue pensada para alquilar.
De todas formas el cash flow es muy alto porque como he contado en posts anteriores en casa teníamos la obsesión de tener nuestra primera vivienda pagada. Y la compramos sin hipoteca asociada.
Por otro lado, la mayor parte de las otras inversiones inmobiliarias están hipotecadas para maximizar rentabilidad y aprovechar nuestra relativa juventud para que el interés compuesto ejerza su fuerza y su magia.
Como consecuencia los costes más alto que afrontamos son ¿adivínalo? los impuestos a pagar (IBI + impuesto de renta).
¿Diferencias entre alquilar una vivienda de lujo y una vivienda habitual?
- En las viviendas de lujo normalmente los ciclos de alquiler son más largos (y por tanto saber como reducirlos es prioritario para no dejarse mucho dinero encima de la mesa).
- En las viviendas de lujo las garantías deben ser mucho más altas para proteger mejor el alto valor del «contenido» de la vivienda.
- En las viviendas de lujo las rentabilidades acostumbran a ser más bajas. Una vivienda pequeña y económica puede llegar a ser dos o tres veces más rentable (en valor porcentual relativo).
- En las viviendas de lujo se negocian “cláusulas” distintas mas frecuentemente (por ejemplo en nuestro caso especificamos la importancia del cuidado del jardín).
- En las viviendas de lujo la motivación principal del inquilino no es económica. Los inquilinos que alquilan viviendas de lujo tienen capacidad de compra de viviendas habitualmente. Si alquilan es porque hay algún motivo detrás que debes entender bien. Quizás quieren ganar tiempo para buscar con calma y comprar una vivienda, quizás porque quieren estar cerca de un colegio durante una determinada temporada o simplemente quieren probar una determinada zona durante un tiempo. Suele haber motivaciones de carácter temporal.
Como en cualquier negociación, hay una regla que esencial.
Nunca mostrar necesidad.
Cada vez que muestras necesidad tu posición es más débil y irónicamente tu activo pierde valor delante de los ojos del potencial inquilino.
Una reflexión final: ¿esclavos de tu primera residencia en propiedad?
Nunca pensé que alquilaría nuestra primera residencia. Pero creo que en la vida lo más importante es disponer de libertad y aprovecharla. Los niños se van haciendo mayores y hay determinadas aventuras vitales en familia que o se hacen a cierta edad o ya nunca las podrás realizar.
Por eso, te recomiendo que veas tu primera vivienda como un medio para vivir tu vida tal y como tu deseas en cada momento. No te obsesiones demasiado con ella. Si en alguna etapa de tu vida tu vivienda «no te sirve» no pasa nada. O bien la alquilas o bien la vendes. No hay drama. No dejan de ser tochos que un día serán polvo. Como todos nosotros.
Hay infinitas viviendas ahí afuera que te esperan para poder invertir o vivir en ellas.
Sin embargo, sólo disponemos de una oportunidad para disfrutar de este enorme y maravilloso planeta.
Aprovechemos nuestro limitado tiempo. Sigamos sumando experiencias sin que nuestros activos nos esclavicen.
¡Bienvenid@ a la nueva temporada de Inversor Directivo aventura querid@ inversor@!
Foto que encabeza el artículo: Limones listos para preparar un buen gintonic y relajarte en la terraza
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Hola Alberto,
¿Qué seguro de impago de alquiler recomiendas?
Un saludo
Hay muchos afortunadamente. 😉
Tengo feedback positivo de la comunidad de Mapfre, Arag y mutua de propietarios. Aunque no es un feedback exhaustivo y no los he probado personalmente.
Saludos!