por La selección de inquilinos es probablemente una de las fases más importantes que existe para los propietarios que alquilamos nuestras viviendas.
Además de todos los quebradores de cabeza que puede suponer un inquilino inadecuado, las consecuencias de gestionar un mal inquilino acostumbran a suponer una pérdida de rentabilidad en la inversión muy importante.
Por todo ello, la selección de inquilinos, es quizás el proceso en el que dedico más tiempo y en el que sigo al pie de la letra el método que he diseñado después de conocer a muchos inquilinos y, obviamente, equivocarme con alguno de ellos .
Al final los inquilinos son nuestros clientes.
Si imaginamos que nuestro inquilino medio estará unos 3 años en nuestra vivienda estamos buscando clientes que fácilmente deban pagar más de 20.000 euros por nuestro servicio.
Cuando vendes un servicio de 20.000 euros debes asegurarte de muchas cosas y por ello vale la pena invertir tiempo de calidad y seguir una metodología estricta.
Te cuento a continuación el método que he ido diseñando después de años de experiencias (como sabes en los errores se acostumbra a aprender mucho más que en los aciertos).
Ya te anticipo que no es un método infalible y además es un método que seguro que es mejorable. Pero en mi caso se adapta muy bien porque considero que la proporción de tiempo invertido-eficacia es bastante alta.
Obviamente invirtiendo más tiempo aún podría mejorar más mi método pero en estos momentos no creo que me compense.
Empecemos por algunos principios básicos que ordenarán nuestra cabeza antes de conocer el método en detalle.
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Principios básicos al seleccionar a tus inquilinos
- Es mejor un piso vacío que mal ocupado. Es decir, no quieras correr en este proceso.
Ocurre lo mismo que en una vacante de empleo «más vale tenerla vacía que ocuparla rápidamente con un perfil no correcto». - El método que voy a contarte sirve tanto si utilizas una agencia que te alquile la vivienda como si la alquilas directamente. En el caso de que lo hagas a través de una agencia deberás involucrarte en los últimos pasos. No se puede externalizar entender el «fit cultural que tendremos con el potencial inquilino«.
- Cuando haces una selección de personas puedes equivocarte. Lo único que pretendemos con el método es disminuir de forma exponencial tus probabilidades de error.
- El método funciona tanto para viviendas baratos como para viviendas caras y con una demanda más limitada. La única diferencia es que en las vivendas con menos demanda necesitarás un proceso algo más largo para crear competencia final (paso crítico para que tu mente emocional no engañe a tu mente racional con la creencia de que un candidato es bueno por el simple hecho de que es el único).
- Como cualquier método lo interiorizarás con la práctica.
- Como la responsabilidad es tuya siéntete libre de adaptarlo a tus circunstancias (vigila lo que simplificas).
- Mi «inquilino perfecto» es alguien que tiene un horizonte temporal largo y que cuida la vivienda porque quiere vivir muchos años en ella. Quizás para ti es otro perfil. ¿Quizás buscas a alguien que pueda pagarte el máximo dinero posible en el corto plazo y que no le tiemble el pulso en dejarte 6 meses de fianza? En mi caso prefiero ingresar un poco menos pero tener a alguien que siente el piso como suyo. Podrás adaptar el método a las prioridades que busques en tu «inquilino perfecto».
- Y para acabar, recuerda que no hay fase más importante en la gestión de pisos de alquiler que la de elegir inquilino. Una mala elección en este aspecto significará meses o años de problemas evitables.
¡Empezamos!
El método de 5 pasos que utilizo para conseguir al «mejor inquilino posible»
Paso #1 .- Conseguir VISITAS de calidad en los portales inmobiliarios: Subir el anuncio en los portales online con un 3-5% de descuento aproximado respecto a un precio competitivo de mercado
La primera fase tiene un objetivo claro que es conseguir potenciales interesados en el piso de la mayor calidad posible y que puedan pasar a la siguiente fase de entrevistas.
Mientras estoy escribiendo este post he tenido que poner en alquiler una de las viviendas. Te muestro a continuación las estadísticas de la vivienda que he subido apenas hace 10 días.
Al subir el anuncio (en mi caso acostumbro a pagar algo menos de 10 euros en los portales inmobiliarios para que no se vea la dirección exacta y disminuir las posibilidades de «okupación de la vivienda») específico claramente en el anuncio las horas en las que pueden llamar para que no interfiera con mi actividad profesional – alguno no lo cumple por cierto-.
Subo el anuncio con un descuento de un 3-5% respecto el valor de mercado (el precio debe estar ajustado para generar más demanda), en el anuncio pongo el máximo de información posible y especifico la información más relevante y crítica: los meses de fianza y el hecho de que busco inquilinos con solvencia económica. En este paso también deberías especificar claramente si como propietario permites o no animales domésticos.
Alguien que le interesa de verdad el piso no tiene problemas en llamarte a la hora que se lo pidas. Obviamente intento poner franjas amplias y siempre subo el piso un sábado ya que los dos primeros días es cuando se concentran las llamadas.
De esta forma ese primer fin de semana ya empiezo a filtrar a través de la siguiente fase que ahora mismo te cuento.
Paso #2.- Conseguir 1as llamadas que cumplan los requisitos que detallamos en el anuncio y empezar a filtrarlas
La importancia de la primera llamada telefónica: el primer filtro
La primera llamada telefónica es muy importante ya que es posible extraer mucha información.
Lo primero que hago es escuchar las preguntas que hace el potencial inquilino para entender qué es lo que no ha entendido bien del anuncio.
Normalmente muchas personas preguntan cosas que ya han visto simplemente para que les amplíes un poco la información al respecto.
De todas formas, si la primera pregunta que te hace un potencial inquilino es acerca de si es posible rebajar los 2 o 3 meses que pido de fianza o si es posible rebajar el alquiler del piso ya puedes empezar a sospechar ciertas prioridades o dificultades del potencial inquilino.
Cuando el inquilino ha acabado de exponer sus preguntas pueden ocurrir dos cosas:
- La primera es que ya lo haya descartado en función de las preguntas que ha hecho. Especialmente si muchas de las preguntas han sido relacionadas con la fianza o el precio. En ese caso le doy las gracias y le digo que las visitas empezarán el próximo fin de semana (si es el caso) y que en el caso que me interese que él o ella haga una visita le contestaría desde el mismo teléfono que me está llamando.
- En el caso que la conversación haya sido normal y que parezca que hay un interés de verdad y que no se haya auto-descartado empiezo con mi batería de preguntas abiertas (las preguntas abiertas siempre nos regalan un amplio horizonte de conocimientos acerca de la otra persona):
Listado de las preguntas a realizar en la primera llamada telefónica
- ¿Por qué quieres vivir en este piso?
- ¿Por qué en esta zona de la ciudad?
- ¿Dónde has vivido anteriormente y por qué motivos deseas cambiar?
- ¿Qué porcentaje de tus/vuestros ingresos vas a dedicar al alquiler?
Y la última pregunta telefónica si no se ha auto-descartado el candidato es siempre:
- ¿Cuánto tiempo crees que vas a vivir en este piso?
Al hacer esta última pregunta, obviamente no le indiques con anterioridad que sólo estás interesado en inquilinos de larga duración. La pregunta debe ser abierta y cómo si no tuviera mayor importancia. Si el potencial inquilino está relajado (intenta crear un «clima telefónico» cordial y cercano) tenderá a contestarte con honestidad.
Esta última pregunta junto con su situación personal nos indica mucho acerca de las posibilidades de que se trate de un inquilino de larga duración o simplemente venga de paso.
En nuestro caso buscamos alquileres de muy larga duración. De hecho los preferimos incluso si por ello tenemos que bajar un poco el precio de alquiler de la vivienda.
Nos encanta pensar que en alguno de los pisos el inquilino piensa que no puede irse de su vivienda porque le costaría encontrar un piso con esa buena relación calidad-precio. Ese (junto a la creación de mayor demanda) es el motivo de bajar ligeramente algunos puntos porcentuales el precio del alquiler.
Sé que algunos podéis estar pensando que estoy regalando algo de dinero. Puede ser. Pero ahora mismo valoro mi tiempo a un precio/hora muy alto y prefiero focalizarlo en actividades que me apasionan como estar con mi familia, escribir o dedicarlo a mi profesión principal. Y sé que si puedo escoger inquilino mi tiempo de gestión baja radicalmente.
¿Qué prefieres?
¿Ser tú el que escoge al inquilino o que sea el inquilino el que te escoge a ti porque no tienes otras alternativas?
La selección: un caso real
Recuerdo un caso de hace casi 4 años donde había dos parejas jóvenes con buenos ingresos y muy educadas. Nos encontrábamos ya en la fase final (lo veremos más adelante).
Y la última visita que me quedaba ya en la última fase era la de una pareja cercana a los 80 años que estaban interesados en alquilar la vivienda. Sus ingresos eran justos. Vinieron a ver la vivienda con una de sus hijas.
Tenían menos ingresos pero pensé que la probabilidad de que se marcharan rápidamente las personas de esa edad era mucho más baja que la probabilidad en el caso de las parejas jóvenes. Marcharse para ellos es una montaña mucho más alta que subir obviamente.
De momento siguen allí (y son encantadores), creo que ambas partes estamos realmente muy contentos. Fue una decisión difícil.
Lo que hice fue pedirles un poco más de fianza explicándoles abiertamente que había otros candidatos con muchos más ingresos pero que preferiría que fueran ellos los que tuvieran el piso porque tenía la sensación de que querían estar mucho más tiempo en la vivienda y que iban a cuidarla muy bien.
Hablé con su hija pidiéndole que se ocupara de los pequeños problemas que seguro saldrían en el futuro. Y de momento, así ha sido. El plan salió tal como lo habíamos pensado.
Esto no significa que los jóvenes no puedan estar muchos años en una vivienda. Para nada. De hecho, la mayor parte de nuestras viviendas están ocupadas por encantadoras jóvenes parejas.
Significa simplemente que tengas claras tus prioridades. Y que tu cabeza debe jugar con las probabilidades para aumentar/disminuir las de aquellas variables que quieras maximizar/minimizar: duración estancia, riesgo de impago, cuidado vivienda, gestión de incidencias, precio del alquiler…
Continuando con el proceso de la primera llamada telefónica…
…si ha pasado todos los filtros en forma de preguntas (he invertido en ese caso unos 10′), cerramos una cita para visitar la vivienda (o si aún no está disponible – que suele ocurrir porque pongo la vivienda en alquiler entre 2 o 3 semanas antes de que el otro inquilino se haya ido- nos emplazamos a cerrarla la semana antes de que la vivienda esté disponible para visitar).
Un nuevo potencial inquilino apuntado en la libreta mágica.
Guardo sus datos y un día antes le envío un whats app para recordarle la visita programada. A veces es increíble cómo la gente no acude a las citas y ni siquiera avisa.
Paso #3.- La primera visita al piso de inquilinos potencialmente interesantes
Si el anuncio está bien hecho (buenas fotos y mucha información descriptiva) y es exhaustivo en la información que contiene, normalmente en la mitad (o más) de las ocasiones) después de la primera visita el potencial inquilino va a querer alquilar la vivienda.
Es en ese momento es cuando le vamos a hacer algunas preguntas importantes a nivel profesional para conocerl@(s) mucho mejor:
Debemos conocer especialmente la cantidad y seguridad de sus ingresos, el tipo de empresa en el que trabaja y la fecha de antigüedad.
Aún no vamos a pedirle ninguna nómina. Pero en el tema económico muchos caerán por motivos obvios.
Cuando veo claramente que los ingresos no son suficientes se lo expongo argumentando que hay otros candidatos que presentan mayor seguridad en el pago del alquiler.
En el caso de que la información que nos facilite nos cuadre y el importe del alquiler no supere el 35%- 39% (el número 40 no me gusta nada en ese porcentaje) de los ingresos totales de los inquilinos podríamos pasar a la siguiente fase.
Le diremos que ya hay varios interesados en el piso (siempre que sea verdad, obviamente), le pediremos el nombre y apellidos completo y también le anunciamos que en los próximo días (habitualmente el siguiente fin de semana) habrá la selección final de inquilino y ya le asignamos «un slot» para que pueda planificarse y tenga una fecha en su cabeza.
Mientras tanto buscaré por Internet información del potencial inquilino. Especialmente en Linkedin y Twitter que es donde más información profesional se acostumbra a encontrar. Obviamente hay perfiles en los que no se encuentra información.
Pero en otros se encuentra información muy valiosa.
Es muy importante no discriminar por ninguna razón a potenciales inquilinos. Pero recuerda que como propietario cuanta más información tengas mejor decisión podrás tomar.
Pasos #4 y #5.- 2a visita y selección final – Entrevista final en la vivienda que vas a alquilar
En el proceso de segundas visitas en la vivienda, al menos me gusta conseguir 5 visitas que están muy interesadas y que realmente quieren tirar adelante el alquiler.
Esta segunda visita es una visita que muchos pensaréis que no es necesaria pero para mí es la más importante.
Lo primero es que al citarlo en un horario en el que antes y/o después hay más visitas muy interesadas pondremos al inquilino en un estado mental de «querer algo que está muy buscado«.
Después de comunicarles de que hay «varios finalistas», les anuncio lo siguiente:
«Hoy sólo veo a candidatos. La decisión final la tomaré en los próximos 5 días.»
Cuando digo eso frase, gano varias cosas.
Lo primero es que antes de empezar ya le estoy diciendo que no espere que hoy le diga que sí o que no. Así que rebajo tensión.
Y lo segundo y más importante es que gano 5 días para negociar el contrato con mi candidato preferido y si se cae por cualquier motivo puedo seguir con mi segundo candidato preferido sin que él se considere «el segundo plato».
Además con 5 días normalmente me da tiempo a firmar el contrato (o dejarlo más que apalabrado) con lo que cuando les contesto a los entrevistados interesados ya les puedo informar que al final el piso ha sido adjudicado a otro inquilino y argumentarles ciertos motivos básicos del «porqué» de mi elección.
Crear este estado donde el candidato es consciente de que no está sólo y que hay muchos más candidatos es importante de cara a la negociación final. Así cuando cierras los detalles del contrato siempre puedes negociar «cosas razonables» con mucha más fuerza.
En esta cita si la vivienda está amueblada nos sentamos en el sofá (si no lo está tenemos la conversación de pie) y básicamente después de una breve introducción les anuncio que tengo un problema y que necesito su ayuda.
Mi problema es el siguiente:
Hay 5 potenciales inquilinos que quieren la vivienda y me gustan todos: ¿Me podrías ayudar a decidirme? ¿Por qué debería escogerte a ti (o vosotros)?
Es una pregunta muy difícil. Muy abierta. Muchos inquilinos se quedan parados al inicio. Pero te aseguro que ves muchísimas cosas en las respuestas de los candidatos.
En esta fase final busco principalmente entender los «valores» (su modo de comportamiento) de la persona que vivirá en una de nuestras viviendas.
Después de que me exponga todas sus razones por las que debería alquilarle la vivienda quiero entender que situaciones problemáticas ha vivido en el pasado.
Le dejo que me cuente algunos ejemplos de problemas o puntos de discordia con el anterior propietario y que me explique cómo los solucionaron.
Sí, ya sé, parece una entrevista de trabajo. Pero al igual que en la selección de personal, sabemos que seleccionar a personas es algo muy difícil. Y por ello tener una metodología clara y un guión claro de preguntas nos ayuda a obtener mejores resultados y seleccionar mucho mejor.
Por último, hablamos de problemas futuros. Le cuento cosas que ocurrirán (probablemente) y le pregunto quién tendrá que hacerse cargo de esos problemas.
La primera pregunta siempre es la siguiente:
¿Es necesario realizar el mantenimiento del aire acondicionado?
La respuesta del inquilino es que sí, normalmente.
La siguiente pregunta es:
¿Cada cuánto tiempo hay que hacerlo?
Aquí el festival de respuestas distintas puede empezar.
Y la última pregunta es:
¿Quién debe pagar el mantenimiento del aire acondicionado?
Aquí muchos desconocen la ley. Es el inquilino obviamente (el mantenimiento siempre el inquilino; las reparaciones siempre el propietario).
Que se equivoquen de respuesta no significa que no les alquile la vivienda. Para nada.
Sólo quiero entender cómo reacciona a preguntas incómodas y que no son fáciles de responder.
Por cierto, lo del aire acondicionado lo escribo siempre por contrato. Así no hay dudas ni sorpresas. Al igual que los gastos de residuos que se debe hacer cargo el inquilino.
Todos aquellos «problemillas» que puedas anticipar y que tengan una respuesta muy clara mejor escríbelas «textualmente» en el contrato. Te ahorrarás discusiones innecesarias. Es lo mejor para la relación.
¿Y si son inquilinos jóvenes que son nuevos y no tienen experiencia en alquilar?
Ahí los valores aún son más determinantes.
Es normal que si alquilan por primera vez no sepan mucho acerca de cómo funciona la relación inquilino – propietario.
En esos casos aún focalizo más la conversación hacia el futuro. También «invento» problemas futuros para entender cómo podrán reaccionar en caso de diferentes situaciones.
Y una de las preguntas finales (si no son inquilinos sin experiencia) siempre es la siguiente:
¿Me podrías facilitar el teléfono de los últimos propietarios de tus viviendas de alquiler para que pueda pedir referencias?
¡Las respuestas que he recibido a esta pregunta han sido tan divertidas! 😉
Algunas consideraciones extras acerca de las entrevistas finales
En las visitas/entrevistas finales siempre estoy con alguien para poder compartir opiniones.
Al familiar que me acompaña durante la sesión de entrevistas siempre le pregunto su opinión después de entrevistar a cada potencial candidato. Intercambiamos nuestras opiniones si tenemos tiempo entre visita y visita.
Al final de todas las entrevistas es cuándo me ayuda más estar acompañado.
Le pido a mi familiar que me ordene su lista de candidatos preferidos antes de que yo le facilite mi lista. Y siempre le pregunto los motivos principales de su selección.
Y todo este proceso me sigue regalando mucha más información.
Al final ya estoy listo para tomar la mejor decisión posible.
Hasta aquí es lo que controlo yo. Si he hecho este trabajo estoy tranquilo porque lo que dependía de mí ya lo he hecho. El «input» ya está.
Ahora falta que «el output» nos acompañe y que el inquilino que seleccionemos sea de calidad.
Nosotros hemos hecho nuestro trabajo que es lo realmente importante.
Si alquilas a largo plazo y vas ampliando tus propiedades, el tiempo le dará razón al «método». Verás que siguiendo el método la vida de propietario es mucho mejor. Mucho más tranquila y con muchas menos incidencias que puedan quitarte el sueño.
Ésta es una de esas inversiones en tiempo que tienen un gran retorno.
Invertir un poco más de tiempo al inicio pueden significar 3/5/7/10 años de «tranquilidad«.
Algunos aspectos adicionales que me ayudan a descartar potenciales inquilinos
- Si empieza con mentiras aunque sean pequeñas descarto al candidato sin pensarlo.
- Si quiere negociar de forma muy dura cualquier aspecto muy relevante lo acostumbro a descartar sobretodo si su forma de negociar es muy agresiva.
- Si no hay coherencia en su historia anterior o me explica que tuvo problemas importantes con los anteriores propietarios también lo descarto (parece mentira pero hay potenciales inquilinos que te explican que los anteriores propietarios eran despóticos).
Notas/detalles finales acerca del método:
- Al alquilar pisos en el rango bajo de precios (normalmente por debajo de los 700 u 800 euros) existe mucha demanda. Ya has observado que la clave del método es generar mucho interés en el mercado para tener mucha demanda.
- De ti depende si quieres mirar en listas de morosos o no (listas asnef) en función del tipo inquilino al que alquiles.
- Cuando pides referencias de anteriores inquilinos, si el inquilino ha vivido en varias viviendas intenta pedir todas las referencias. En mi caso no acostumbro a llamar. Lo he hecho esporádicamente. El filtro normalmente es la respuesta a tu petición (si hay muchas excusas mala señal).
- A veces, puede ocurrir, que tienes un candidato perfecto que está en el límite de ingresos bajos. En alguna ocasión, he sido transparente con el candidato y le he comentado que necesitaría aumentar el alquiler un 5% para poder pagar el seguro de impago. De esta forma un gran candidato «por valores» puede ganar la partida a un candidato mucho mejor económicamente pero con (a priori) «peores valores«.
- Las fotos y la descripción de la vivienda que estén impecables (por favor que la vivienda esté ordenada si está amueblada y obviamente limpia y recién pintada).
- Utiliza más de un portal inmobiliario online y aún tendrás un push extra de demanda.
- Pagar un extra de demanda en los portales inmobiliarios si tu piso no está en un precio correcto de mercado es contra-producente (lo quemas). Si el precio es adecuado te puede ayudar a conseguir aún más potenciales inquilinos obviamente.
- Si lo alquilas directamente sin agencia existe una comisión menos a pagar por el inquilino. Esto te puede ayudar también a crear un poco más de demanda.
- No seas como muchas empresas cuando entrevistan candidatos. Informa siempre a todos los candidatos que no siguen adelante con el proceso. Sé educado y transparente (ayudarás al candidato).
- El día de la firma, obviamente no entrego llaves hasta que no tengo el comprobante de la transferencia realizada con los meses de fianza y el primer mes (normalmente lo hacemos «en directo» con el móvil).
¿»El Inquilino perfecto»?
Al fin y al cabo es importante entender que el método no es infalible obviamente. Los que seguís mi blog sabéis que me encantan las sandías dulces. En este ebook ya expliqué que utilizo un método que me asegura tener un 90% de probabilidades de escoger una buena sandía.
Pero hasta que no abres una sandía es difícil saber si será dulce o no.
Si el inquilino sale mal habiendo hecho un buen trabajo previo al menos podemos decirnos a nosotros mismos que hemos hecho nuestra parte. Es lo que la filosofía estoica nos regala:
Vamos a centrarnos en hacer lo mejor posible lo que depende de nosotros.
¿Y después? La nueva vida como propietario cuando tienes un buen inquilino
A veces recibo un whats app de uno de los inquilinos.
En la pantalla veo la notificación (la de los whats app es la única notificación que mi cabeza aún no me ha permitido cancelar) y me da una pereza inmensa abrirla.
Cuando un inquilino te envía un whats app nunca es para felicitarte tu cumpleaños.
En general es para informarte de alguna de las siguientes incidencias:
- Hay «como una especie de mini cangrejos» que han formado una plaga en la terraza
- El vecino de arriba hace mucho ruido. ¿Le puedes decir algo?
- Se ha roto el calentador (os podéis creer que el mismo día se rompieron 2 calentadores de 2 viviendas nuestras distintas – fue como una experiencia religiosa 😉 )
- Mi madre no está bien y quiero dejar el piso antes de que el periodo mínimo se haya cumplido
- Quiero poner una manguera más larga en la ducha para poder ducharme sentado
- …
Todo lo de arriba son casos reales. Os lo prometo.
Es divertido contarlo…
…ahora que ya solucioné todos los problemas.
En estos puntos hay dos temas en mi opinión a comentar:
Lo primero es que en el 95% de los problemas nunca voy a visitar el piso. Lo evito. Mi tiempo vale mucho más. Y por eso cuando selecciono inquilinos pienso en cómo van a resolver ellos mismos los problemas. Obviamente cuando me toca pagar, pago. Y tengo un arsenal de especialistas que voy enviando rápidamente.
Incluso en la pareja de gente mayor me acabó de convencer el hecho de que su hija estaba allí para ayudarles. Y cuando hay un problema hablo con sus hija que es encantadora y entre las dos partes lo solucionamos todo rápidamente.
Y el segundo tema importante es que intento ponerme siempre en la piel del inquilino. Por ello intento solucionar el problema (a través de otros) lo más rápidamente posible.
Y recuerda que ser propietario y alquilar un piso en el 2020 es más “cómodo” que hacerlo en los años 90. ¿Sabéis por qué?
Por las herramientas tecnológicas que disponemos ahora. Whats app, marketplaces de profesionales online, banca móvil, portales online.
Por todo ello…
…al fin y al cabo ya puedes intuir que la única forma de encontrar el «inquilino perfecto» es nunca cesar en la búsqueda de convertirse en un «propietario perfecto».
¿Si tú no das, por qué la otra parte debería hacerlo?
Las neuronas espejo son mágicas.
Intenta cada día ser mejor propietario y cada día tendrás mejores inquilinos.
¡Feliz búsqueda!
Foto que encabeza el post de Tierra Mallorca en Unsplash
Buenas tardes Alberto,
Muy interesante el post, sin duda uno de los procesos clave es el elegir inquilino y puede marcar totalmente la relación entre arrendatario-arrendador de los próximos años.
Te escribo para comentarte una duda que tengo actualmente a la hora de iniciarme en la primera compra de un piso para alquilarlo y poder sacarle rentabilidad. Hace cosa de un mes descubrí tu blog y me pareció muy interesante, es por ese motivo por el cual creo que podrías aconsejarme mejor.
Soy de Barcelona (Vilassar de Dalt, El Maresme) y me gustaría que el piso si es posible fuese por los alrededores de Barcelona o por el Maresme. He estado barajando Sabadell, Terrassa, Malgrat de Mar, Pineda de Mar, Tordera… El precio máximo que me fijo para comprar el primer inmueble sería de 90.000€ y por lo que he visto sería un inmueble enfocado principalmente a personas que viven solas o en pareja (1-2 habitaciones, 50-60m2, etc). También mirando rentabilidades uno de los requisitos que me establezco es que la rentabilidad anual mega-bruta sea mínimo de un 7,5% aproximadamente. Dado las circunstancias actuales y la situación económica tengo varias dudas:
– Es un buen momento ahora para comprar o es posible que el mercado baje en un futuro próximo?
– Las zonas en las cuales estoy barajando diferentes opciones crees que puedo encontrar inmuebles con esas características o debería irme a otras zonas?
– Vi un piso en Andorra el cual tenía buen precio (69.000€) y se podía alquilar por unos 700-750€. Al ser de un país extranjero, podría tener inconvenientes o que los trámites fuesen un engorro?
Esas serían las dudas que tengo básicamente, a ver si puedes orientarme un poco a la hora de comprar el primer piso.
Muchas gracias,
Alex.
¡Hola Alex!
Muchas gracias por tu mensaje.
Te comento mis opiniones.
– Es un buen momento ahora para comprar o es posible que el mercado baje en un futuro próximo?
Nadie sabe lo que hará el mercado. Si vemos la última crisis, el mercado descendió máximo un 12% anualmente y la bajada duró 5 o 6 años. ¿Qué pasará en esta crisis? Pues no lo sé. Así que más que intentar hacer un «mkt timing» perfecto lo que yo hago es buscar oportunidades buenas, con buenos números y sobretodo buscarlas a muy largo plazo. El largo plazo es el mejor aplanador de riesgo que hay.
– Las zonas en las cuales estoy barajando diferentes opciones crees que puedo encontrar inmuebles con esas características o debería irme a otras zonas?
En las zonas que dices sin duda hay muy buenas oportunidades. Sobretodo prioriza en zonas que haya demanda de alquiler. Y si hay más demanda que oferta mejor aún.
– Vi un piso en Andorra el cual tenía buen precio (69.000€) y se podía alquilar por unos 700-750€. Al ser de un país extranjero, podría tener inconvenientes o que los trámites fuesen un engorro?
No soy un experto en este tema pero lo veo poco escalable y más complejo fiscalmente. Por los ratios que comentas si buscas bien y negocias fuerte creo que podrías encontrar operaciones parecidas en las zonas que dices.
¡Espero te sirva!
Saludos!
Hola Alex,
Yo te recomiendo sobretodo la cercanía (ya sabrás el porqué cuando vas a tener los primeros problemas y tiempo para realizar las visitas). Nosotros enfocamos en la misma ciudad donde vivimos, la mayoría de ellas se encuentran en un radio de 5 minutos andando, otras en 10 y 15 minutos. Por tanto, si vives en Vilasar de Dalt pues no me iría a Sabadell o Terrassa. Tu circulo seria, por ejemplo, Mataró como posibilidad.
Buena suerte en tu búsqueda! PD: Espero que puedas leer mi comentario
Estoy de acuerdo Soyos con tu sugerencia. ¡La cercanía ayuda mucho! Si es posible vale la pena maximizar la cercanía.
Muy buen post!!
Gracias por el valor que nos aportas!. Eres un crack.
Salud y Ánimo!
Alberto, una duda que se me está planteando con respecto al ejemplo que pones del aire acondicionado es, si el inquilino no hace ningún mantenimiento, y por este motivo el aire acondicionado de estropea, nos tocaría a nosotros pagar la reparación, pero ¿Se le puede endosar la factura al inquilino? ya que la reparación se debe a la falta de mantenimiento…
En ese caso si lo pudieras demostrar tocaría pagar la reparación al inquilino ya que el motivo ha sido la falta de mantenimiento. De todas formas, es complicado poder demostrar estos temas como te puedes imaginar.
Lo mejor es ser proactivo exigiendo al inquilino que haga el mantenimiento. Te recomiendo que le pidas las facturas del mantenimiento para asegurar que lo hace e incluyas este aspecto específicamente en el contrato.
Saludos!
Muchas gracias por el comentario Damián! Me alegro de que te aporte valor!
Buenas noches Alberto, que casualidad de la vida que tengo un piso alquilado durante más de dos años y la semana pasada me avisaron los inquilinos que tenían que dejar el piso por traslado a otra ciudad por motivos laborales. Pues este artículo de tu blog me va como anillo al dedo ?.
Y te quería hacer alguna pregunta al respecto…
Alquilarias el piso a una pareja de jóvenes que tienen ambos contrato temporal? (Dicen que les está costando encontrar piso por ese motivo)
Y a un chico (sería sólo para él, el piso es de una habitación) que se ha separado hace unos meses?
Un saludo, y gracias por tus artículos en los que aportas valor y calidad.
Jesús M. un seguidor que se lee todos los artículos de pe a pa 😉
Gracias Jesús por leer los posts de pe a pa… Intento que sean exhaustivos y completos. Así que enhorabuena.
Te respondo debajo de tus preguntas. Como siempre, sólo mi opinión. Directa y no me hagas caso si no te cuadra obviamente.
Alquilarias el piso a una pareja de jóvenes que tienen ambos contrato temporal?
Dependería sobretodo de «sus valores». Hay que sentarse y conocerlos. Entender que han hecho en el pasado que te demuestre compromiso con su palabra. Y también dependería de qué tipo de contrato temporal y qué empresa.
(Dicen que les está costando encontrar piso por ese motivo)
Me lo creo. No es fácil en estos casos.
Y a un chico (sería sólo para él, el piso es de una habitación) que se ha separado hace unos meses?
Si cumple con los requisitos económicos y te encajan sus valores puede ser un excelente inquilino obviamente. Sentarse y hablar a mí me resulta mágico.
Saludos y espero te ayude!
Hola Alberto,
En primer lugar, no pude comentar la entrada anterior sobre oportunidades inmobiliarias con altas rentabilidades. Me encantó tanto y aprendí cosas nuevas que ahora mismo (ayer) he detectado una oportunidad de una planta baja con jardín que les urge vender ya (oportunidad de herencia ya que son 7 herederos) a muy buen precio y luego realizar una reforma considerable (4 habitaciones y cocina pequeña y reconvertir en cocina grande y 2 habitaciones grandes), calculo unos 250k€ en total. Está situado en una buena zona con parques y áreas verdes.
Ahora en esta entrada no puedo fallar mi comentario. Vamos al grano!
«los inquilinos son nuestros clientes»: gran frase! Totalmente cierto! Por eso hay que dedicar con tiempo en seleccionar y ser muy estricto con los mínimos aceptables. Me gusta mucho el «funnel» de la selección de los inquilinos.
De verdad que dedicas todo el proceso? Desde el portal hasta el elegir el inquilino? Nosotros por primera vez en 20 años en el sector hemos publicado un anuncio en Habitaclia. La verdad es que no ha sido muy satisfactorio. Nuestro anuncio cae mucho en el ranking ya que las inmobiliarias como que pagan (mayor puntualización) pues nos adelantan. Además trabajamos con 4 inmobiliarias que publican los mismos anuncios, al final los principales portales inmobiliarios se copan de los mismos anuncios de las nuestras zonas y de la ciudad.
Aquí nuestros resultados: 585 visitas y 17 solicitudes (pero soló 7 son particulares, los 10 restantes son inmobiliarias) en un mes. De estos 7 particulares soló 3 tenían más interés. Un ratio muy bajo. Nosotros usamos las inmobiliarias a pesar de no realizar bien los filtros mínimos y nos traen muchas malas visitas.
Pregunta: Me gustaría saber como lo realizas tu con bastante éxito me parece y sin recurrir a las inmobiliarias.
Nosotros también ofrecemos un precio competitivo por debajo del mercado (hasta un 15%) y siempre sale en las primeras posiciones si se ordenan por precio más bajo. Incluso ahora con la nueva ley catalana de alquileres en mercados tensos cuesta mucho cumplir y algunos casos no salen a cuenta. Lo que más me sorprende es que el indice de referencia (el del medio y es el que marca, nada sirve el de área superior) no es estático sino que va actualizando subiendo!!! Encima una vez alquilado ya no se puede subir el alquiler nunca más (sólo IPC). Ahora metemos varios gastos a cargo del inquilino: Tasas, IBI, etc.
Pregunta: Cómo lo estas experimentando con esta ley «injusta»?
Nuestro principal filtro es que la suma de nominas siempre tiene que ser el triple del alquiler y algunas veces aceptamos alguna mínima diferencia. Por ej. si un piso se alquila por 800€, tienen que ganar unos 2400€, a veces podemos rebajar digamos a 2200€.
Como que vienen a través de las inmobiliarias intentamos realizar las preguntas durante la visita. Ya se puede descartar mucho depende de lo que dicen. Si de entrada nos dicen ay que es caro! Puedes rebajar algo? Mala señal y luego enfadamos a las inmobiliarias por no realizar bien su trabajo e incluso nos anulan las visitas 30 minutos antes o ni se presentan. Es muy cansino.
Nosotros preguntamos un poco sin presionar tanto como tu el porqué y cuanto tiempo mínimo piensan estar. Algunos explican honestamente y otros de malas maneras.
Ya conozco perfectamente en primera mano las incidencias más típicas. Piensan a ver si cuela… algunos no cumplen las condiciones del contrato. Como por ejemplo, pintar las paredes de colores: rojo, verde claro y oscuro, azul claro y oscuro, naranja, rosa fucsia… hasta NEGRO he visto y lo que cuesta volver a pintar de blanco, madre mía!
Los que nos tienen cariño, luego nos agradecen mucho y eso hace aumentar la estancia o nos recomiendan a amigos suyos. Incluso algunos preguntan si tienen algo mejor como pisos de 2 habitaciones y les damos preferencia si son buenos inquilinos. Alguna vez muy raramente, alguno nos llama por preguntar por ejemplo si la familia está bien durante el confinamiento. Esto ha ocurrido unas 3 veces.
Seguimos con tus nuevas entradas.
Un saludo!
Hola Soyos!
Qué alegria verte de nuevo por aquí. Siempre aportando valor con tus preguntas casi más largas que los posts y llenas de conocimiento práctico (vivido vamos) 😉
Gcs por pasarte de nuevo.
Te respondo a tus preguntas:
Pregunta: Cómo lo estas experimentando con esta ley “injusta”?
Veremos qué pasa con la ley. Dudo que duro muchos años. En mi caso invierto a décadas vista con lo que mi filosofía es que «ya cambiará». Como no depende de mí no me ocupo demasiado.
Pregunta: Me gustaría saber cómo lo realizas tú con bastante éxito me parece y sin recurrir a las inmobiliarias.
Fotos profesionales, descripción muy completa y precio por debajo de mercado. Estas 3 fórmulas me dan muchas visitas. Y de ahí ya filtro.
Saludos y espero te sirvan!
Buenas,
Muy buenas las recomendaciones. La realidad es que poca gente se esfuerza en seleccionar inquilinos.
Saludos
Muchas gracias! El valor del activo con un buen inquilino es mucho mayor en mi opinión.
Saludos!
Hola Alberto:
Todavía no soy propietario de ningún alojamiento para larga temporada pero entre el ebook y las pildoras que cada semana nos vas dando, me lo estás poniendo a huevo 🙂
Sólo te quería hacer una pregunta. En la publicación online pones un precio un 3-5% más bajo para generar más demanda. ¿Cuánto sueles bajar tras negociarlo con el inquilino el precio final frente al publicado de media? ¿Cuánto es el umbral rojo que te marcas por debajo del cual descartas al inquilino por tratar de ser muy agresivo?
Muchísimas gracias Alberto y un saludo,
Hola Vicente! Gracias por tu comentario y especialmente por pasarte por aquí ;).
En general al tener sobredemanda por tener un precio ligeramente inferior al mercado y unos activos bien cuidados no bajo del precio que publico. De hecho no negocio el precio. El hecho de que los potenciales inquilinos vean que hay más demanda (hago siempre visitas una detrás de otra) hace que sean conscientes que si quieren rebaja van a poder perder la vivienda.
Hasta ahora me ha funcionado muy bien este método de colocar el activo ligeramente por debajo de mercado. Para captar y también para fidelizar a los mejores inquilinos (este último punto creo que requiere un post entero).
Saludos y de nuevo gracias por tus comentarios!
Si, totalmente cierto! Es la estrategia para crear falta de oferta y generar presión a la demanda. Nosotros también intentamos agrupar todas las visitas uno detrás del otro con 20 min. en cada una de las visitas. Se genera miedo al salir por la puerta al ver cola a la entrada (si se retrasa sólo un poquito, todo se crea un cuello de botella con tantos agentes e inquilinos potenciales juntos). Entonces es cuando nos dicen «…pues ahora mismo voy a realizar la reserva». Alguna vez nos dijeron de hacer reservas a ciegas y no lo aceptamos por lo que dices de poder conocer y realizar algunas preguntas claves.
Por ej. el nuestro ultimo caso, tuvimos que rebajar un par de veces 25€ (50€) a pesar de estar a buen precio. Nos generó más visitas y solicitudes (de 3 a 17). Entonces ya pudimos alquilar el piso.
A ver si consigo con descripciones más completas, con más detalles y mejores fotos. ¿Tú no usas Home Standing?
Un saludo!
Gracias Soyos!
El concepto de Home Staging es muy potente para maximizar interés y visitas al inmueble.
¿Alguna recomendación al respecto?
Gracias!
Hola Alberto!, me encanta el blog y todos los post, agradezco muchísimo que compartas tus conocimientos y tus experiencias de forma tan generosa, además la lectura es muy amena y fácil de entender por la forma que explicas todos los detalles, se nota que le metes tiempo y pasión!!
Particularmente también comparto contigo y los estoicos la búsqueda de la tranquilidad y el bienestar de mi familia por encima de todo.
Quiero preguntarte si alguna de las viviendas que tienes destinadas al alquiler cuenta con parking, y si es el caso, si el impuesto que cobra el ayuntamiento por vado / garaje, lo estás pagando tú junto con el IBI y residuos, o lo repercutes al inquilino?
Muchas gracias y te seguiré leyendo atentamente!
Saludos
Muchas gracias Ricardo por tu feedback acerca del blog. Me alegra saber que te gusta y que te es útil a partes iguales.
Te comento varias situaciones:
– En la mayor parte de fincas pago el IBI del parking yo directamente. Los inquilinos que usan el pk no pagan el IBI.
– En una finca específica me cobran el IBI del parking directamente la comunidad y luego lo pagan ellos. Es una cosa un poco especial. Tampoco se lo cobro al cliente.
En mi caso el IBI lo pagamos siempre los propietarios porque es lo que establece el contrato de arrendamiento más habitual.
Los residuos siempre lo pagan los inquilinos. Es lo normal también. Especifícalo en el contrato y no tendrás problema alguno.
Saludos y espero te ayude!
Estupendo post. Gracias Alberto! Ya son varios los que me han resultado de gran interés y utilidad práctica. Enhorabuena por tu excelente trabajo!
Justo ahora estoy en el periodo entre el contrato de arras firmado y la firma de escritura. La agencia se ofrece a realizar la búsqueda de inquilino sin coste adicional para mí y la verdad es que se conocen muy bien la zona. Está cerca de un hospital y de universidades y hay mucha demanda. No sólo utilizan los portales habituales, conocen otras vías de captación de inquilinos más directas pero que no me han especificado. Supongo que folletos en los coches de la zona, tablones del hospital o la universidad,… No me han especificado, supongo que para que vuelva a contar con ellos en próximas veces.
Sobre el tipo de vivienda:
Estoy pensando en obviar todo el proceso previo, además me recomiendan no filtrar de primeras tipo de inquilino y así hacerme una idea del tipo de demanda más habitual por las características. Lo he comprado amueblado en muy buen estado. Está reformado y amueblado para vivir, no para alquilar hace menos de 6 años (perlita, climalit, buenos acabados,…). La propietaria es joven y ahora quiere dinero para futura casa. Sólo falta mobiliario de 2 de las habitaciones. Teniendo 3 y dependiendo del tipo de inquilino quizás quieran amueblar otro dormitorio y dejar otra de despacho o sólo un dormitorio y despacho y zona de gimnasio o plancha o 2 despachos ahora que tenemos tanta demanda de teletrabajo. En función de inquilino veré si completo muebles yo mismo o dejo que los adquiera el futuro inquilino.
Sobre el alquiler:
Mi idea es entrar directamente en la fase de 2a visita. Voy a confiar en la profesionalidad de la agencia (fotos, sistema de captación, prefiltrado,…). Además es mi primera vivienda de alquiler y, aunque he leído mucho, tengo poca experiencia práctica.
Preguntas:
1.Alguna observación sobre dejar los primeros pasos a la agencia?
2.Qué criterios mínimos indicarles para que no vayan totalmente a su bola? Tampoco quiero restringir mucho para que puedan hacer bien su trabajo y apliquen su propio método.
3.Sobre el tema de dejar pendiente amueblar 2 de las habitaciones qué os parece?
Muchas gracias por tu inestimable ayuda!
Hola Lucrecio,
Me alegra saber que tu gustan y te ayudan los posts.
1.Alguna observación sobre dejar los primeros pasos a la agencia?
No hay problema. Lo importante es que puedas entrar en las últimas fases donde pre-filtras candidatos y sobretodo entrevistas en profundidad a los candidatos finales.
2.Qué criterios mínimos indicarles para que no vayan totalmente a su bola? Tampoco quiero restringir mucho para que puedan hacer bien su trabajo y apliquen su propio método.
Hay criterios económicos y criterios de valores como comento en el post. Como dices no te limites mucho pero marca claramente tus límites con lo que no aceptarás desde un punto de vista económico. Por ejemplo que la renta no supere el 35% de sus ingresos o determinados meses de fianza y garantía.
Insisto que para mí los valores y los comportamientos son básicos de cara a evitar futuros problemas.
3.Sobre el tema de dejar pendiente amueblar 2 de las habitaciones qué os parece?
Yo no las amueblaría… nunca sabes que puede necesitar el inquilino interesado. Y al final si te pide una cama, armario o mesa el inquilino y te gusta siempre estás a tiempo de comprarlo.
Te deseo mucha suerte y enhorabuena por lanzarte!
Saludos!
Hola Alberto,
Lo que primero quiero es agradecer el trabajo tan excelente que haces en este blog, dejándonos a todos de primera mano una información tan valiosa, tan bien explicada y sumamente importante para los que estamos empezando en esto. Para mí tú blog es como mi manual de uso, al que luego añadiré mis propias experiencias. Pero sinceramente millones de gracias porque no he encontrado otro blog igual ni en calidad ni redacción, ni de tanto valor.
Aprendo de lo tu experiencia y de la de los compañeros que escriben con sus datos y dudas.
Yo empecé hace poco, tengo ya un piso en alquiler y voy a por el segundo.
Un saludo y enhorabuena por tu magnífico trabajo que compartes con nosotros.
Cualquier duda te consultaré, lo siento pero ya te convertí en mi mentor…jaaaaa saludos!
Apreciado Dariem,
Agradezco mucho tu comentario. De verdad! Muchísimas gracias a ti por seguirme y muy feliz de saber que te aporta.
¡Saludos!
Llevaba un tiempo buscando algo así. Una entrada de increíble valor. Muchísimas gracias.
Hola Alberto,
Me gustaría tu opinión acerca de seguridad en el cobro.
Voy a alquilar una vivienda por primera vez y me da bastante miedo el hecho de que entre alguien te pudiera ser un moros. He estado leyendo sobre pedir un aval bancario o el contratar un seguro de impagos. Cómo lo ves? Parece que el tema de aval a la gente no le hace mucha gracia que se lo pidas. Y luego el seguro de impago no sé si serán muy de fiar ya que como todos sabemos son muy rápidos para cobrar pero muy lentos para indemnizar.
Muchas gracias por tu tiempo y por tus artículos.
Hola Alejandro!
Muchas gracias por tu comentario. En general, los seguros de alquiler funcionan. Lo único es el coste obviamente. Pagas un 5% de los ingresos habitualmente. Si te quedas más tranquilo adelante. Para eso existen los seguros. Siempre puedes empezar con él el primer año de alquiler y luego cancelarlo si te dan mucha seguridad los inquilinos! ?
Espero te ayude!
Saludos!
Buenos días Alberto,
Fantástico post. Completo y muy útil pues está lleno de sabiduría a través de la experiencia. Tener un método es la mejor forma de que las cosas salgan como uno desea (o al menos cerca de lo que uno desea). Me parecen muy interesantes los manejos de tiempos, los objetivos que te planteas en cada fase, la actitud con la que afrontas el papel de arrendador y como todo se convierte en algo que debe fluir.
Llegados el punto de analizar al inquilino, ¿qué documentación sueles pedirles? y una más ¿contratas un seguro de impago por alquiler?
Gracias por tu aportación en esta materia. Son píldoras llenas de utilidad.
Un abrazo!
Muchas gracias!
Me alegro que te aporte.
En mi caso de forma estructural no contrato seguro de alquiler.
La documentación que pido:
Empleado
Tipo de contrato (temporal, indefinido)
Salario mensual total neto
Variabilidad Salario Mensual total
Antigüedad empleo
Tamaño Empresa
Sector de la Empresa
Antigüedad Empresa
Renta año anterior
Coherencia Historia Laboral (su CV)
Autónomo
IVA
Renta Año anterior
Empresario
Facturación empresa
Beneficios años anteriores
Otra Información en INFORMA
Espero te sirva! 😉
Muchas gracias por la respuesta Alberto. Este apartado es fundamental pues estoy contigo en que más vale tener el piso vacío que con un mal inquilino. Y el inquilino es la suma de sus valores y su capacidad económica.
un saludo!
Hola Alberto.
Quisiera reflexionar sobre una inversión que he dejado pasar. Sabiendo cómo están los tipos hoy…
Hago números rápidos. Zona 2 Buena Ubicación
pequeño 2H S 1WC Exterior. Asc 1966 sin balcón.
110k+itp10%+10k reforma y comisión. 135K Total
Alquiler Tradicional 750€/mes (contrastado)
Tú que eres más sensato que tus amigos inversores y piensas más a largo como yo. ¿Lo hubieras comprado ?
Gracias.
Pongo un ejemplo para que la próxima vez no se me escape algo así, o definitivamente lo dejé pasar.
Gracias Honorio por tu comentario.
Los números de la vivienda son correctos. Es decir, es una rentabilidad que puede dar un cash flow positivo si se gestiona bien.
Dicho esto, si la has dejado pasar bien está. Hay más pisos que longanizas. A por la siguiente oportunidad. Si no lo veías claro está bien actuado.
Saludos y gracias por tu comentario!