por En 8 años hemos logrado pasar de estar hipotecados del piso en el que vivíamos a disponer de un patrimonio inmobiliario con 5 pisos que nos generan ingresos pasivos todos los meses.
Pero todo tiene un inicio.
Y ese inicio en nuestro caso fue la compra de unos sencillos garajes. Ese momento cambió nuestra mentalidad y permitió sentar las bases de nuestro posterior crecimiento.
A veces observamos a personas que han lograda mucho y no nos damos cuenta que sus inicios fueron humildes y muy difíciles. Esas personas entendieron que al inicio tan solo necesitamos pequeñas victorias que alimenten nuestra motivación y nos sigan dando la energía necesaria para continuar.
Tener una buena mentalidad es uno de los mejores activos que podemos tener y que nos puede acompañar en muchos de nuestros momentos vitales.
Y esa mentalidad de inversor es la que adquirimos comprando un par de garajes que se nos presentaron de forma aleatoria un día delante de nuestras narices.
La inversión inmobiliaria tiene un peso (40%) en nuestro patrimonio ligeramente superior a la inversión en renta variable (35%).
Ambas inversiones son la base de nuestro patrimonio y alcanzan alrededor de un 75% de nuestra cartera.
Además de incrementar el valor de nuestro patrimonio de forma mensual (debido a la amortización de la deuda con parte del alquiler que cobramos de los inquilinos), la inversión inmobiliaria también nos genera un flujo de caja adicional que nos permite acelerar nuestro crecimiento patrimonial a través de nuevas reinversiones.
Hoy disponemos de una buena cartera de pisos.
Pero analizando nuestro camino, la clave de todo fue la primera inversión inmobiliaria.
La primera vez que uno hace cualquier cosa siempre es difícil. La mente se ocupa de amplificar los miedos y de añadir incertidumbre al proceso.
Por eso la confianza que nos dio nuestra primera inversión inmobiliaria fue muy importante para que nuestro cerebro se relajase y empezáramos a incrementar de forma gradual nuestra exposición a través de nuevas inversiones inmobiliarias.
La oportunidad
Recuerdo perfectamente cómo surgió la oportunidad.
Corría el año 2012. En España la crisis hacía estragos. En esos momentos aún no éramos financieramente libres. Nuestro patrimonio estaba invertido principalmente en renta variable y en depósitos que cubrían nuestro fondo de emergencia de varios años que tanta tranquilidad siempre nos ha dado.
Fuimos a comer a casa de mis suegros y dejamos el coche en su parking. Justo cuando iniciábamos el camino de vuelta a casa, después de comer, nos encontramos un papel en nuestro parabrisas que decía que una sociedad propietaria de una decena de parkings en esa comunidad los quería vender rápido a buen precio porque necesitaban liquidar la sociedad.
El precio de venta por parking iba de los 4.500 euros a los 5.900 euros en función principalmente de la planta donde se encontraba.
Recuerdo que al llegar a casa lo primero que hice fue llamar a mi suegro y preguntarle:
– ¿Por cuánto se alquilan los parkings de la comunidad?
– Lo normal son 65 € pero con la crisis conozco a propietarios vecinos míos que han bajado los precios a 55€ o 60€ al mes.
-¿Y qué coste de comunidad e IBI se paga?
– No llega a 15 euros al mes sumando ambos conceptos.
-¿Y hay demanda de alquiler?
– Piensa que al haber tanto comercio y estar en el centro de la ciudad hay muchos empleados de los comercios que alquilan una plaza porque aparcar en la calle les resulta muy difícil. Además, también hay casas y pisos antiguos alrededor que no tienen parking propio y que buscan parkings para alquilar constantemente. El parking siempre se ve lleno.
Hice números y rápidamente observé que la rentabilidad bruta superaba ampliamente el 10% anual.
Un hermano de mi suegro tenía parkings que alquilaba en esa comunidad y le llamé. En los últimos 10 años (los últimos 4 en plena crisis) tardaba menos de un mes en alquilar los parkings cuando quedaban vacíos.
Aquella llamada nos convenció.
El riesgo parecía bajo y la rentabilidad bastante alta.
Había cierta asimetría en la curva rentabilidad-riesgo. Y la razón no era otra que la empresa que tenía los parkings quería vender rápido para liquidar la sociedad con la que operaba.
Primero compramos 2 parkings. Fuimos al notario. Pagamos. Todo rápido y fácil. Pusimos los carteles (a 55€ para alquilar rápido) y en 10 días ya estaban alquilados.
Y todos los meses empezamos a «poner la mano» ganando una rentabilidad extra que nos ayudó a ahuyentar fantasmas de nuestra cabeza y la alimentaba de dopamina días antes de recibir el dinero de los alquileres.
Tres meses más tarde compramos a la misma sociedad algunos parking más incluso con un precio menor porque negociamos por volumen.
La confianza y seguridad que nos dio nuestra primera inversión nos hizo actuar con determinación y rapidez.
No nos importaba tener que ir de nuevo al notario y volver a pagar sus gastos. La oportunidad era buena y había que aprovecharla.
8 años más tarde, nuestro patrimonio inmobiliario nos genera más de 4.000 euros mensuales de rentas.
Pero la compra del primer parking lo hizo posible.
Nos desbloqueó.
Nos enseñó.
Nos quitó el miedo a invertir «en tocho».
Incrementó nuestra curiosidad.
Fue el «trigger» que aceleró nuestro interés y nuestras ganas de aprender acerca de la inversión en inmuebles.
¿Significa eso que debas comprar un parking para empezar a invertir en inmobiliario?
Para nada.
Cada uno marca su camino.
Lo que quiero decir es que las pequeñas victorias son muy importantes. Nos reafirman en nuestro camino y nos dan fuerza para poder continuar.
De hecho, ahora ya no invertimos en parkings por las siguientes razones:
- Buscamos inversiones inmobiliarias que generen al menos 500 euros mensuales de renta.
- Buscamos inversiones inmobiliarias que se puedan apalancar (hipotecar) en un 70%-80% del valor del inmueble (los bancos, en general, no te darán una hipoteca para un parking) para incrementar la rentabilidad o la TIR neta de la inversión.
- La fiscalidad es peor en los garajes que en la compra de viviendas de inversión para primera residencia (no existe la deducción fiscal del 60% y la gestión administrativa también es más compleja). Los particulares sabemos que en general no tienen que liquidar IVA en Hacienda. Pero el alquiler de garaje es una operación que convierte en empresario al arrendador a efectos de IVA. Por eso, aunque se trate de un particular, estarás obligado a presentar declaraciones de IVA si compras garajes para alquilar.
Pero esa primera inversión de parking fue adecuada debido a la siguientes razones:
- El riesgo era bajo porque el importe que desembolsamos fue pequeño en comparación al que teníamos que desembolsar al comprar una vivienda para alquilar.
- No teníamos que hipotecarnos con lo que, de nuevo, disminuía el riesgo.
- Nos permitió aprender a cómo gestionar inquilinos, a quitarnos el miedo de los notarios, a negociar con los propietarios el precio de la transacción, a hacer una búsqueda de información previa y sobretodo a probar las mieles de los ingresos mensuales cuando alquilas inmuebles.
- También fue una escuela donde aprendimos a lidiar con la comunidad de propietarios y las derramas. De esta manera en nuestros cálculos de rentabilidad siempre trabajamos con ciertos márgenes de seguridad asignando un coste (del 5%-10% de la renta mensual) al mantenimiento de las propiedades (tarde o temprano acaba viniendo con mayor o menor cantidad).
- Y sobretodo, desarrolló nuestra mentalidad de empresario. Entendimos que los usuarios de nuestros parkings eran nuestros clientes y los tratamos como tal. Aprendimos a gestionar los problemas poniéndonos en su piel y estando en constante comunicación con ellos. Cuando un cliente ve que te ocupas de sus problemas te lo agradece y normalmente el periodo de permanencia del alquiler sube y por tanto tu rentabilidad. Entendimos la importancia de los pequeños detalles y ahora no nos importa tener «concesiones de agradecimiento» con nuestros inquilinos porque al fin y al cabo esto acaba repercutiendo positivamente en nuestros ingresos.
Piensa en grande, actúa en pequeño.
Ganar pequeñas batallas es muy importante para nuestra motivación.
En un negocio donde los tenedores de los activos son principalmente (todavía) los particulares siempre existen oportunidades en cualquier tipo de periodo (en periodos de expansión es más difícil pero también las hay) porque las necesidades de las personas son muy cambiantes en cada momento. Por ello, no tengas prisa.
Amancio Ortega construyó Zara consolidando una tienda detrás de otra después de ver como los primeros clientes venían de lejos para comprar unas batas que solo Zara diseñaba.
Ese YouTuber que tanto te gusta se avergüenza de sus primeros videos publicados (probablemente ya los haya borrado de su cuenta) pero esos primeros likes le dieron la vida.
Ese deportista olímpico necesitó de sus primeras victorias en torneos regionales para poder representar a su país en las olimpiadas.
Ese bloguero americano, millonario y con millones de suscriptores ahora, celebraba al inicio de su blog cada nuevo suscriptor como solo los fans celebran un gol de su equipo de toda la vida en la final de la Champions.
Empieza poco a poco y así podrás ir acumulando experiencias y en cada nueva inversión podrás aplicar los nuevos conocimientos adquiridos.
Enfoca cada problema como una nueva oportunidad de aprendizaje.
Y como siempre, disfruta del camino y que tus inversiones no te generen ansiedad adicional. La ansiedad abunda demasiado en nuestra sociedad.
¡Feliz (gradual y lleno de calma) comienzo!
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La foto es de un viaje a Bruselas que hice recientemente. Ciudad llena de coches y tráfico y en la que encontrar un parking libre se convirtió en una odisea.
P.D: Me resulta paradójico el hecho de que el origen de nuestro patrimonio inmobiliario se haya producido con la compra de garajes cuando los coches nunca me han gustado. Supongo que así es la vida, llena de sorpresas y de contrasentidos.
Hola Inversor Directivo,
Hace una semana que descubrí este magnifico blog y he podido leer todas tus entradas. Me encantan todas! Además eres de la Área Metropolitana de Barcelona (¿quizás vivimos a la misma ciudad?). Por fin, he encontrado a una persona que tiene un enfoque distinto que la mayoría de blogueros. Un enfoque de diferentes puntos: ingresos de trabajo, rentas de capital mobiliario, inmobiliario y también algo de riesgo. No sólo eso sino que tienes una familia numerosa a mantener.
Me siento totalmente identificado contigo ya que sé el esfuerzo que te ha representado para adquirir un patrimonio inmobiliario, empezando por los garajes es lo más típico. Toda mi familia también tenemos bienes inmuebles alquilados y, por tanto, comprendo que la cercanía y el precio son nuestras mayores ventajas competitivas para poder gestionar mejor y proporcionar un mejor servicio de calidad y con rapidez a los inquilinos ya que nos interesan tener más tiempo ocupados.
Me ha interesado mucho sobre tu faceta de «Business Angel» e inversor de capital riesgo ya que es algo que me gustaría conocer con más profundidad y saber cómo de fácil se puede unir a un BAN y tener un primer contacto con el mundo emprendedor y de start-ups de Barcelona.
Espero poder seguir leyendo más!
Un gran saludo.
Muchísimas gracias por tu comentario Soyos!
Se agradece mucho.
Muy interesante todo lo que comentas. Gracias por compartirlo.
Iremos hablando en el blog de inversiones en real state, venture capital y obviamente también de renta variable.
Un saludo y nos seguimos!
Buenas oportunidades, completamente fuera de mercado, alta asimetría me refiero, con las que os iniciasteis.
El valor de cualquier inmueble debería estar por encima de 20 anualidades de alquiler, hace un lustro se hablaba en foros inmobiliarios (no se si algún articulo de idealista o Fotocasa) de 22 o 23x anualidades como buen precio comprador, antes del covid encontrar opciones a 25x ya costaba.
Por ejemplo en garajes de restos de promociones se cotizan a 9-12 miles y en zonas de expansión urbanística costaría alquilarlos por más de 35 mes, así q enhorabuena por esas oportunidades, el garaje es un activo con poco capex de mantenimiento.
Por último una idea para apalancar la inversión en garajes: pones una exposición del 115-125% del valor de la compra venta en un activo que pondere a un 80-90% de garantía para una financiación personal, estoy pensando en fondos de inversión mixtos o Renta Fija de calidad, en una financiación a 10 años.
También es una alternativa que puede servir para cubrir la aportación de fondos propios para la compra de vivienda para alquiler, financiando así el 100% poniendo de colateral la vivienda y garantía adicional activos financieros conservadores que cubran el 20-30% de fondos propios, que te parece esta opción, nunca la habéis contemplado?
Muchas gracias por tu comentario,
Sin duda, la gracia de los parkings es que los costes de mantenimiento son muy bajo y la depreciación del activo mucho menor que en una vivienda.
En mi caso nunca me había planteado usar la estrategia que comentas acerca de hipotecarse para garajes.
Quizás si compras un lote grande de garajes sería una opción a considerar. Para uno o dos garajes considero que los costes que una financiación implica no compensan el importe a financiar.
De nuevo muchas gracias por tu comentario y por aportar valor a la conversación.
Saludos!
Buenas Finanzas Manager,
Partiendo de tu comentario:
«El valor de cualquier inmueble debería estar por encima de 20 anualidades de alquiler, hace un lustro se hablaba en foros inmobiliarios (no se si algún articulo de idealista o Fotocasa) de 22 o 23x anualidades como buen precio comprador».
Consideramos que los gastos como IBI y la comunidad representan 2 meses, por tanto sólo contemplamos como ingresos de rentas durante 10 meses. Además, un buen indicador para saber si el precio de compra es adecuado seria multiplicar el alquiler por 250 o 275. El precio de compra debería encontrar dentro este rango.
Por poner un ejemplo si a un zona concreta, los pisos se alquilan por 800€ al mes. El precio de compra seria entre 200 y 220 mil. Se considera improbable que se vendan por debajo de 200 aunque puede que haya excepciones según el momento que se encuentra el sector inmobiliario.
Muchas gracias Soyos por complementar la respuesta! ¡100% de acuerdo!
Me ha encantado tu artículo. Podrías especificar para la gente que aspira a hacer lo mismo con cuánto patrimonio empezaste y con cuánto recomendarías empezar a invertir en inmobiliario. Es decir, quizás al principio es mejor crear una cartera de acciones que crezca y te genere una rentabilidad y una vez ya tienes una cantidad X empieces a dedicar otra parte a invertir en inmuebles. Me encantaría saber tu opinión. Muchas gracias.
Muchas gracias José Ramón por tu comentario.
Es muy interesante tu pregunta. De hecho yo empecé como tú sugieres.
Es decir, primero creamos un patrimonio en renta variable importante (a través de fondos índices de bajas comisiones e inversiones mensuales automatizadas) y después empezamos a diversificar en el inmobiliario ampliando la posición a este tipo de activos de forma gradual una vez aumentamos nuestro conocimiento.
El «problema» de la inversión inmobiliario es que necesita de importes altos para empezar. Por ello empezar con parkings o con pisos más económicos es una opción interesante para aprender y para no poner todos los huevos en la misma cesta.
Saludos!
Hola Alberto,
Muy buen articulo, te quería hacer una pregunta. Has valorado si la inversión que has hecho en inmuebles la hubieses hecho en acciones o fondos indexados la rentabilidad hubiese sido mejor o peor que con inmuebles?
Gracias.
Muchas gracias Alex por tu comentario. Es muy interesante lo que comentas.
De hecho, haciéndolo cálculos rápidos la respuesta es que en las inversiones inmobiliarias que realicé en el período anterior a 2017 probablemente hayan sido más rentables que las que tengo en renta variable a través de fondos de índices. Con rentabilidades totales de mas de un 20% anual en las inversiones inmobiliarias (debido a que el apalancamiento ha acentuado la apreciación de la vivienda – muy importante en esos periodos- y la rentabilidad de las rentas mensuales).
Probablemente las inversiones inmobiliarias posteriores al 2017 son menos rentables que las de la bolsa de valores (hasta febrero 2020 – antes de la crisis de COVID). Es evidente que en estos momentos es difícil saber el valor de los inmuebles pues apenas hay transacciones.
De todas formas, en mi estrategia, la diversificación es mucho más importante que la rentabilidad. Mi visión estoica de las finanzas personales me inclina a tomar posiciones en diferentes activos para poder dormir más y mejor por las noches. Así, quizás no maximizo la rentabilidad pero si maximizo mi bienestar que para mí es mucho más importante.
Gracias de nuevo por tu consulta,
¡Saludos!
Estoy echando números y para una plaza de garaje de 10,5 miles en una zona urbana aún en desarrollo, para un alquiler mensual al arrendatario de 50€ sólo salen los números si el alquiler se realizase sin IVA. Cuál es vuestra experiencia a este respecto? Alquiler con IVA desde el 1er garaje en que invertis para alquilar a terceros?
El riesgo o carga fiscal del 21% añadido al gasto comunitario repercutido a una plaza q ronda los 7-8€ mes bajaría la valoración a 8,5 miles dentro de la regla del 250x mensualidades
Hola Finanzas Manager!
Gracias por pasarte de nuevo por aquí.
El IVA obviamente baja la rentabilidad.
Los gastos comunitarios y el IBI acostumbran a estar entre los 7 y 18 euros al mes de coste en función de la localización del garaje. Varía mucho en función del lugar.
Y para hacer los cálculos de la rentabilidad neta hay que tenerlos en cuenta.
Saludos!
Hola, muchas gracias por tu post, acabo de enterarme de tu blog y estoy leyendo cada uno de tus posts.
Tengo una pregunta, soy nueva en el campo así que perdona la pregunta. Yo vivo en Canarias, se tributaria con el IGIC de 7% o siempre con el IVA de 21%?
Gracias
Hola Erica,
Muchas gracias por tu comentario y por tu pregunta. La respuesta la puedes encontrar en la misma agencia tributaria Canaria. Adjunto el enlace para que la puedas leer.
Saludos
Muy buenas Alberto.
Me encanta tu blog y me está aportando muchísimo.
Yo empecé joven con 1 plaza de parking y a día de hoy tng 2 plazas y un piso, alquilados.
Me gustaría continuar con la compra de mi segundo piso de inversión. Pero estoy comprando mi CASA y necesito el ahorro q tengo para ello.
Los parking me generan 155€ mensuales, y podría sacar 30-40k por la zona en la q están.
Que me aconsejarías? Vender o Rehipotecar la vivienda alquilada para comprar?
Estaría bien que hicieses un post hablando sobre rehipotecar.
Muchas gracias x tu trabajo y por el tiempo q dedicas a nosotros.
Un saludo
Apreciado Alberto!
Muchas gracias por tu comentario.
Qué pregunta tan difícil!
Para mí es un tema de planificación a largo plazo. Es el razonamiento que yo siempre utilizo.
Es decir:
¿te ves cómodo gestionando los parkings?
¿la diferencia de rentabilidad es muy grande?
¿te apetece invertir tiempo en ese cambio de tipo de activo?
¿la oportunidad de compra de vivienda es muy buena?
En fin, espero te ayude.
Pero solo tú tienes la respuesta obviamente.
¡Saludos!