¿Invertir en REITs y SOCIMIs o directamente en inmuebles?

¿Te imaginas poder invertir en inmuebles para alquilar de forma diversificada sin tener que realizar algunas tareas que (no nos engañemos) algo de trabajo llevan?

Piensa en:

• No tener que recibir nunca llamadas de los inquilinos.
• No ocuparte de buscar nuevas oportunidades de inversión.
• No tener que preparar la declaración de la renta con todo el detalle de los ingresos y gastos de tus viviendas.
• No tener que negociar una buenas condiciones con tu entidad financiera.

Esto es lo que podemos hacer a través de los llamados REITs (Real Estate Investment Trusts) o SOCIMIs.

Por ello, una de las cuestiones que muchos inversores inmobiliarios nos planteamos es:

¿Por qué no invertir en inmuebles a través de REITs?

Al fin y al cabo hacerlo a través de estos vehículos nos proporciona una serie de ventajas importantes especialmente en lo que se refiere a diversificación y gestión de nuestras inversiones .

En el artículo (con un estilo en el que mezclo historias imaginarias y datos con hechos rigurosos) hablo en profundidad de ello.

De las ventajas y también de las desventajas por supuesto y he seleccionado algunos de los mejores REITs del mercado por si finalmente te animas a invertir.

Empecemos por entender que son exactamente los REITs.

¿Qué son los REITS o las SOCIMIs?

Los REITs son básicamente fondos de inversión inmobiliarios.

Las siglas REIT significan Real Estate Investment Trust, y se trata de sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Y las SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el equivalente de los REITs en España.

Te proporcionan acceso a una cartera líquida y diversificada de activos inmobiliarios sin la necesidad de gestionar nada por ti mismo. Este hecho elimina algunos de los mayores problemas derivados de la inversión directa en inmuebles.

Igual que ocurre con las acciones, es posible comprar un fondo indexado de REITs.

Los REITs suelen cotizar en mercados organizados y, a su vez, distribuyen parte de la renta que obtienen entre sus partícipes en forma de dividendos.

En España desde finales de 2009, se han regulado bajo la figura de la sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI).

Como explica muy bien mi amigo virtual Guillem en su portal hola inversión, en nuestro país, la ley exige que las SOCIMI cumplan, entre otros, los siguientes requisitos:

• Tienen la obligación de cotizar en un mercado organizado.
• El 80% de los inmuebles gestionados deberán ser ofrecidos al mercado urbano.
• Sus activos deberán permanecer en su balance durante, al menos, tres años.
• Deben tener al menos un inmueble.
• Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros.
• No pueden tener deuda ajena superior a un 70% de su cartera de activos.
• Y lo más importante: el 80% de los beneficios provenientes de las rentas por el alquiler de los inmuebles deben ser repartidos entre los accionistas en forma de dividendos.

Si cumplen con estos importantes requisitos legales, podrán disfrutar de una serie de exenciones fiscales, ya que tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades y una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Asimismo, estarán exentos de tributación parcial del 20% los ingresos que provengan del alquiler de viviendas en las SOCIMI que tengan al menos un 50% de activos de tipo residencial.

Ahora que entendemos lo que son los REITs, ¿Es oro todo lo que reluce?, ¿Realmente como inversores privados nos interesa invertir a través de REITs? ¿Qué ventajas y desventajas tiene la opción de inversión directa vs la inversión a través de REITs?

Ventajas de invertir en REITs: Diversificación sin gestión y con máxima liquidez

Diversificación

¿Te imaginas que pudieras disponer de un trocito de 10.000 viviendas en las mejores ciudades del mundo?

¿O disponer de muchas de las naves logísticas cerca de las grandes ciudades que las empresas de ecommerce «desean con ansia» para poder entregar sus pedidos a la máxima velocidad?

¿Y los hoteles? Ahora que parece que la pandemia está empezando a remitir, ¿imaginas disponer de una pequeña parte de muchos hoteles en las mejores ciudades de la costa Mediterránea?

Todo esto que te cuento es posible. Incluso para pequeños inversores.

Pero obviamente, en trocitos muy pero que muy pequeños.

Del mismo modo que puedes ser dueño de un trocito de Google, Apple o Netflix a través de la compra de una o varias de sus acciones, también puedes ser dueño de grandes activos inmobiliarios a través de un trocito de su propiedad.

Y claro, cuando entiendes este concepto, imagino que ya entiendes las grandes ventajas que este hecho produce.

Estos vehículos cuentan con buenos equipos gestores. Equipos que buscan buenas rentabilidades obviamente para los propietarios de sus fondos pero que al mismo tiempo cobran un buen salario (porque teóricamente aportan más valor del que perciben) que obviamente disminuye ligeramente la rentabilidad global de las inversiones.

Gestión pasiva

Además de la gran capacidad de diversificación que los REITs te aportan, también te permiten «no tener que contestar el whats app del inquilino de turno al que se le ha estropeado la cisterna el 15 de agosto cuando tú estás con tu hijo en la playa de Formentera a punto de llenar las pistolas de agua para simular una guerra de Star Wars«. ¡Bienvenid@ a la gestión pasiva!

Mucha diversificación geográfica (si lo haces bien y eso lo veremos más adelante) y 0 (patatero) trabajo de gestión. Además de rigor y control en la selección de los activos inmobiliarios.

Liquidez

Vamos a imaginar una historia. Las historias imaginarias siempre me han apasionado. Podemos aprender mucho a través de ellas.

Con los REITs no te hubiera ocurrido eso. Con los REITs siempre tienes liquidez. Puedes vender a cualquier precio en cualquier momento. En 2008 hubieras vendido a un precio muy bajo. Pero al menos hubieras podido conseguir algo de liquidez.

A golpe de click hubieras convertido un pedazo de tocho del nuevo hotel de 5 estrellas de Nueva York en dinero en tu cuenta bancaria. Es lo bueno (y ojo, también lo malo) de poder «operar en el mercado».

No pierdes lo que no inviertes

Al no apalancarte directamente en tu inversión, lo máximo que perderás es lo que inviertas.

Ojo, los REITs obviamente se apalancan al invertir en inmuebles y por ello los poseedores de REITs obtienen buenos retornos.

Pero como inversor particular en un REIT nunca perderás más de lo que tú inviertas.

Por otro lado, al invertir en inmuebles puedes perder el dinero desembolsado y además generar deudas personales del nivel del apalancamiento prestado.

Deudas que pueden perseguirte hasta que pagues el último centavo. Deudas heredables por tus potenciales herederos (aunque obviamente siempre pueden optar por no aceptar la herencia si no les interesa o les sale a cuenta).

Pero claro, como todo en la vida.

Los REITs NO son perfectos. Y tienen algunas desventajas claras respecto a la inversión directa en inmuebles que debes tener en cuenta.

Desventajas de invertir en REITs

¿Picos de rentabilidad?

La rentabilidad está limitada por el tipo de activo en el que inviertes y es muy difícil conseguir rentabilidades estructurales de doble dígito.

Al invertir en tantos activos diversificados se aplanan las rentabilidades: tanto las muy altas como las muy bajas. De hecho, esa es la gracia. No tendrás picos de rentabilidad, pero tampoco (si el REIT es decente) rentabilidades muy inferiores a la media del activo invertido.

Además, normalmente al invertir en REITs puedes obtener menos rentabilidad que si tú invirtieras directamente en ese tipo de activo por 2 factores principalmente:

• Obviamente al hacerlo tú directamente te ahorras la comisión del equipo gestor.
• A nivel personal puedes aumentar el porcentaje de apalancamiento (si te interesa claro) vs los REITs (que la propia ley les limita su capacidad máxima de apalancamiento para proteger al pequeño inversor de «dramas provocados por un exceso de apalancamiento»).

Así que a igualdad de tipo de activo, la rentabilidad debería ser menor al invertir en REITs en el caso de que no tengas ningún problema relevante en la gestión directa de tus inmuebles y uses tu capacidad de apalancamiento de forma eficiente.

Recuerda también que al invertir en REITS, no decides nada.

Bueno sí, decides el REIT que escoges, el número de participaciones del vehículo y cuando las vendes. Nada más.

¿La liquidez como desventaja?

La liquidez del propio REIT puede convertirse en una desventaja. A pesar de que inherentemente es algo bueno. El hecho de poder vender en cualquier momento puede guiarnos a tomar malas decisiones y vender en momentos no adecuados.

Mientras que en esos momentos no adecuados probablemente no seríamos capaces de vender nuestro activo inmobiliario que poseemos de forma directa, el poder vender a golpe de click da alas (como el Red Bull – por cierto, una bebida que debe tener un margen infinito para gastar tanto en marketing 😉 ) a nuestra irracionalidad.

Éste es un punto (muy) importante.

La iliquidez de la inversión directa inmobiliaria te ayuda a tomar decisiones más largo-placistas y que te ayudan a conseguir buenas rentabilidades.

¿Emprender y aprender?

Gestionar viviendas para alquilar no deja de ser un negocio. Y como cualquier negocio, los éxitos y las rentabilidades del mismo dependen en gran medida de la gestión del mismo.

En este aspecto, disponer de una cartera de viviendas que alquilas genera al propietario/gestor buenos aprendizajes «trasladables» a otras áreas profesionales y vitales.

Aprender a negociar, gestionar operarios o proveedores de servicios, aprender a lidiar con inquilinos, alzar la mirada al largo plazo, entender conceptos básicos fiscales, relativizar ciertos problemas, gestionar la caja generada y decidir si re-invertir en los propios inmuebles o en nuevas operaciones…

Este aprendizaje práctico sólo puedes obtenerlo cuando inviertes en viviendas por ti mismo.

Del mismo modo que invertir en bolsa no te convierte en un buen gestor de empresas, el hecho de invertir en viviendas de alquiler a través de REITs no te convierte en un buen gestor de activos inmobiliarios ni desarrolla tus habilidades relacionadas con la gestión.

En los REITs no puedes vivir ni tú ni ninguno de tus familiares

La inversión inmobiliaria es un activo real. Y su utilidad es muy clara. Mi hijo pequeño de 4 años entiende perfectamente que una vivienda sirve para vivir en ella. Punto final.

Todos sabemos que la vida da muchas vueltas. Disponer de algunas viviendas de nuestra propiedad puede ayudarnos a nosotros o alguno de nuestros familiares en algunos momentos vitales.

Momentos vitales que a veces podemos prever (como por ejemplo que nuestros hijos se hacen mayores y que algún día van a querer independizarse) y que en otras ocasiones no somos capaces de planificar o prever (por ejemplo una separación).

Al disponer de REITs, no dispones de un activo físico donde vivir. Sí, ya lo sé que puedes transformar esos bits en dinero y quizás alquilar algo. Pero ya no es tan directo ni evidente.

De igual forma que cuando dispones de una segunda residencia vas más de vacaciones a un determinado lugar simplemente por el hecho de disponerla (y a pesar de que podrías ir el mismo número de veces a través de un hotel o un alquiler airbnb e incluso quizás por un coste total menor).

La fricción al tener activos inmobiliarios de tu propiedad es menor y por tanto disponer de viviendas en tu cartera puede ayudar a los tuyos en ciertos momentos de necesidad (además la ley te permite priorizar el alquilar a determinados familiares cercanos).

Auto-satisfacción y seguridad en uno mismo

Cuando un mes tras otro ves que más allá de tu nómina hay un ingreso recurrente que entra en tu cuenta bancaria tu confianza en «ganarte la vida por ti mismo» aumenta y tus miedos disminuyen.

Todo ser humano tiene miedo de quedarse en algún momento sin recursos. Lo llevamos en nuestro ADN desde que los hombres son hombres. Los hombres de antaño vivían mucho más el presente porque no sabían si la semana siguiente habría comida. Ahora tenemos los yogures del Lidl, antes dependías de que el mamut de turno se paseara por cerca de tu barraca.

Cuando has invertido en una vivienda con una financiación bien negociada, la has transformado para dejarla impecable y has visto que tus nuevos inquilinos están encantados de vivir en ella y te pagan una renta mensual que cubre con mucha holgura tus costes mensuales has creado un proceso «escalable» que siempre tendrá mercado y clientes.

Has descubierto una actividad que siempre existirá y que siempre podrá generarte ciertos ingresos adicionales recurrentes.

Es como si en tu arsenal de herramientas hubieras descubierto «un nuevo oficio» que podrá generarte flujo de dinero.

Invertir en REITs te regala unos buenos dividendos pero una menor satisfacción del rendimiento obtenido por tu menor involucración y una menor sensación de auto-control de tus ingresos.

¿Cómo invertir en REITs y SOCIMIs? ¿En qué REITs invertir?

Entre julio de 1989 y junio de 2019, el S&P Global REIT Index (con dividendos brutos) rentó un 9,24% al año de media, mientras que el MSCI All Country World Index (con dividendos brutos) logró un 7,77% de media anual.

No está nada mal. Durante los pasados 30 años parece que los REITs globalmente han tenido una rentabilidad ligeramente superior a un determinado índice bursátil mundial. Pas mal.

Existen diversas formas de invertir en REITs o Socimis.

Mi recomendación es que si finalmente quieres invertir en REITs diversifica mundialmente y no focalices tu inversión sólo en España. Aprovecha las grandes ventajas de los REITs para diversificar a escala global.

Por ello mi recomendación primera es que suscribas participaciones de un fondo de inversión indexado con bajas comisiones diversificado a nivel mundial. Por ejemplo, el Amundi Index FTSE EPRA NAREIT. A través del banco Renta4 u otros bancos de inversión podrás contratarlo sin ningún tipo de dificultad.

También obviamente puedes invertir directamente comprando acciones de SOCIMIs que coticen directamente en bolsa. Pero ahí pierdes la ventaja de poder tener inmuebles en Kuala Lumpur o en Alaska. En España, puedes invertir directamente en SOCIMIs como Colonial, Merlin Properties o LAR España.

Otra opción es comprando ETFs que repliquen índices sobre REITs. Algunos de ellos son el Vanguard Real Estate Index Fund, el Schwab US REITs ETF, el Real Estate Select Sector SPDR Fund o el iShares U.S. Real Estate ETF, entre muchos otros.

Conclusión: ¿REITs o inversión directa en inmuebles?

Entiende: Lo bueno y lo malo de los REITs vs la inversión directa en inmuebles.

Aprende: Que todo tiene un cierto precio a pagar y que los blancos y los negros son para los trajes de los presos (los Dalton de Lucky Luk).

Y Decide: Lo que para ti tienen más sentido dada tu situación personal y tus ambiciones.

¿Carne o pescado?

Ambos son proteicos y (en mi opinión – disculpadme vegetarianos de este mundo) muy necesarios.

¿En mi caso? Siempre he sido mucho más de un buen pescado salvaje (inversión directa en inmuebles) aunque la idea de empezar a aumentar el consumo de carne (REITs) no me desagrada del todo.

¡Feliz dieta querid@ inversor!

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Foto que encabeza el post: ¿Una inversora relajada después de invertir en REITs o relajada por el hecho de tener ingresos a través de vivienda de alquiler? Sólo tú sabes la respuesta.

Por cierto, si quieres profundizar te recomiendo el Podcast de Carlos Galán y Paco Lodeiro donde hablan acerca de este mismo tema.