Cómo el estoicismo te hará un mejor inversor inmobiliario

Probablemente el error más frecuente de aquellos que dicen querer invertir en inmuebles es «no actuar».
Actuar es fundamental. Es una condición necesaria para «que pasen cosas» en nuestra vida y podamos mejorar nuestra situación.

He aplicado un framework estoico (el modelo de las 4T) a la inversión inmobiliaria para que «nos ayude a actuar», porque romper inercias cuesta muchísimo.

Los humanos estamos cableados para no actuar. Los que arriesgaban más en el pasado morían antes. No actuar es más seguro. Tiene menos riesgo… a corto plazo, obviamente.

El modelo estoico de las 4T te ayudará enormemente a tener el impulso necesario para moverte en la dirección correcta.

Las 4T que te impulsarán a actuar y a invertir en inmuebles son:

• Tiempo en forma de foco.
• Tentaciones y como evitarlas.
• Tribu y el poder de la inteligencia colectiva.
• Tiempo en forma de paciencia.

1a «T» : Tiempo (y cómo usarlo con mucho foco)

«Hay una gran diferencia entre decir cosas de valor y hacer cosas de valor».

Epicteto

Esta frase no es mía (aunque me hubiera gustado que lo fuera). Es de Epicteto y la dijo hace casi dos milenios.
En cierta manera, me gusta comparar el estoicismo con el efecto placebo. Ambos funcionan. Ambos dan resultados. Y algo que funciona debe ser aprovechado para lograr más y sufrir menos.

En la Champions League hay delanteros que marcan muchos goles sin saber regatear. Cuestión de mentalidad.

En los negocios hay empresarios exitosos que no aprobaron octavo de EGB. Cuestión de mentalidad.

En el negocio inmobiliario hay muchos propietarios de pisos que no saben hacer una macro de Excel, pero que consiguen realizar inversiones muy rentables de forma estructural. Cuestión de mentalidad.

La mentalidad lo cambia todo.

La filosofía estoica mejora tu mentalidad, y una buena mentalidad es mucho más potente que el efecto placebo. Además, cuando un fármaco funciona de verdad tiene dos efectos: el efecto placebo y el efecto del principio activo del propio fármaco.

Pues eso.

Al invertir en inmuebles si además de tener la mentalidad adecuada, encima sabes regatear y manejar mínimamente una Excel, entonces… buff, tienes mucho ganado.

«Pensamos que solo compramos cosas que pagamos con dinero, mientras que consideramos gratis las cosas que pagamos con nuestro tiempo».

Epicteto

Tampoco es mía la frase. Vuelve a ser del esclavo Epicteto.

Los estoicos ya sabían que disponían de un tiempo finito para acercarse a sus objetivos vitales. Y tú debes ser muy consciente de este punto si realmente quieres acercarte cada día a tus objetivos.

La primera de las 4T que considero fundamental para pasar a la acción, y realmente avanzar, es tener la capacidad de crear tu propio espacio de tiempo para poder dedicar a la inversión inmobiliaria. Sin duda, es la única forma de comprometerte contigo mismo y poder conseguir resultados.

Tiempo, todos tenemos el mismo. La diferencia es que unos lo desperdician y otros son conscientes de su valor y saben usarlo con mucho foco.

«No es que tengamos poco tiempo, sino que desperdiciamos mucho. La vida, si sabes usarla, es larga».

Séneca

Para aprovechar realmente nuestro tiempo, debemos tener claros nuestros objetivos y poder fijar un plan que nos guíe con claridad.

Una vez que tienes claro el tipo de vivienda que quieres comprar en función de tus capacidades de caja y financiación ya puedes asignar slots de tiempo para realizar lo importante.

Y lo más importante, una vez que tienes una formación mínima en los conceptos clave de inversión inmobiliaria (rentabilidad, procesos clave, fiscalidad…) sin duda es el momento de la búsqueda de oportunidades.

Para buscar oportunidades debes dedicar tiempo a distintos canales. Los canales más tradicionales y más cómodos para iniciar una búsqueda son los portales online, pero precisamente por su comodidad acostumbran a ser canales donde las pocas oportunidades buenas que aparecen se cierran muy rápidamente y con gran competencia.

Sin duda te animo a que dediques mucho tiempo a canales locales como son las agencias inmobiliarias de toda la vida de las zonas donde quieres invertir.

Hay buenas oportunidades que los mejores agentes inmobiliarios ni siquiera se molestan en publicar, ya que directamente se las pasan a los inversores que tienen en cartera y que saben que pueden estar muy interesados.

No nos equivoquemos. El estoicismo en ningún momento nos anima a hacer muchas cosas y a ser los reyes de la productividad.

Si estamos en la etapa de búsqueda de oportunidades, llegaremos mucho más lejos si dedicamos «solo» tres horas semanales a hablar con distintos agentes inmobiliarios y treinta minutos semanales a analizar oportunidades de portales online que si dedicamos diez horas semanales a bucear por foros de internet, seguir las cuentas de los gurús de Twitter de turno y buscar oportunidades fuera de nuestras zonas de inversión porque alguien nos ha comentado que en Portugal hay buenas oportunidades inmobiliarias.

No.

Centra tu atención en el siguiente pequeño próximo paso.

«Quien pretende llegar a un sitio determinado debe emprender un solo camino y no tantear muchos a un tiempo, pues esto último no es caminar sino vagar».

Recuerda: el foco lo cambia todo.

2a «T» : Tribu (y el poder de la inteligencia colectiva)

«Debes alternar solitud y multitud. La primera genera el deseo de compañía de otros, la segunda nos hace ansiar nuestra única compañía. Una será el remedio de la otra».

Séneca

Una de las cosas que más me gusta de la inversión inmobiliaria es que lleva siglos existiendo y cuando ya no estemos en este mundo seguirá existiendo (obviamente) y generando nuevas oportunidades. Por ello, formar parte de una tribu de inversores inmobiliarios puede ayudarte y acompañarte durante tu proceso (eterno) de crecimiento. Es evidente que (en parte) somos el resultado de las personas que nos rodean.

¿Cuántos inversores inmobiliarios conoces en tu misma ciudad? Si la respuesta la cuentas con los dedos de tu mano, estás perdiendo una excelente oportunidad de llegar mucho más lejos y con mucha menos frustración.

Al crear tu tribu hay un problema que debes sortear: somos animales sociales muy influenciables por las opiniones de los demás, por ello, será fácil que tus sesgos aumenten a medida que conozcas a otros inversores inmobiliarios exitosos. Ten cuidado.

Los estoicos tenían una importante responsabilidad social (recuerda la importancia de «la justicia» como virtud) y por ello eran amantes de rodearse de buenas tribus. Pero al mismo tiempo evitaban caer en la tentación de tener la misma opinión que las masas. Tener opiniones contrarias a la mayoría a veces puede causarte malestar y no ser tan popular.

«A medida que progresas en tu camino, la gente intentará bloquear tu avance. No podrán impedir que hagas lo correcto, así que no permitas que te hagan perder tu afecto hacia ellos.

Mantente vigilante en ambos frentes, siempre haciendo lo correcto, pero manteniendo amabilidad hacia los que obstruyen tu camino o te crean dificultad. Enfadarse es una debilidad, al igual que abandonar el camino o darse por vencido».

Marco Aurelio

Recuerdo una vez que le comenté, a una persona muy rica en inmuebles heredados, la cantidad de deuda hipotecaria que te- níamos mi mujer y yo.

Cuando le dije el número, se sobresaltó y me dijo:
– «¿Y cómo eres capaz de dormir con esa deuda tan grande en tus espaldas?».

Mi respuesta después de esperar unos segundos para aplacar mi pequeña dosis de ira fue:

– «La verdad es que considero que estoy usando un nivel de deuda insuficiente para mis ambiciosos objetivos a largo plazo. Es probable que a medio plazo la aumente considerablemente».

En este punto acabó la conversación. No quise seguirla y cambiamos de tema.

Era un inversor en edad de jubilación que había heredado de sus tíos y padres un número de importantes edificios enteros en Barcelona. No tenía deuda y decenas de miles de euros de ingresos mensuales que seguían creciendo mes tras mes.

Lo que no le dije es que mi nivel de deuda era inferior al 30 % de nuestros activos totales. Y que teníamos un alto nivel de diversificación tanto en tipos de activo (renta variable, inversiones inmobiliarias o inversiones en empresas de nueva creación) como dentro de una misma clase de nuestros diferentes tipos de activo.

La tribu te ayudará. Siempre y cuando sepas cuándo escuchar y tomar nota y cuándo escuchar y descartar.

Lo mejor de tener una tribu es que te ayudará a ser más disciplinado. Si tienes tu pequeña tribu de inversores inmobiliarios y os comprometéis a quedar una vez al mes (a esto los gurús le llaman organizar un mastermind) estarás en contacto con historias, aprendizajes, noticias y novedades de la inversión inmobiliaria.

Vivirás intensamente la inversión inmobiliaria. Y la pasión permea y te ayuda a actuar.

Si quieres aprender aún más de tu tribu, tira del carro. Lidera. Conecta gente. Propón planes.

En el negocio inmobiliario quien tiene una agenda llena de teléfonos valiosos tiene un tesoro. Piensa que cuanto menos «profesionalizado» está un sector, más valor tienen «los contactos» en él. Y el negocio inmobiliario es un sector, aún en vías de profesionalización (y digitalización).

Construye tu agenda desde el minuto cero.
Como los buenos activos, el interés compuesto actuará.

Al inicio te será difícil. Una vez que empieces el tiempo jugará en tu favor.

Siempre aporta valor y honestidad.
Cuanto más aportes más recibirás.
No pienses que te robarán las oportunidades.
Hay miles de oportunidades ahí afuera.
Hay para todos.
Busca soluciones en tu tribu a pequeños problemas concretos:

• Un buen agente inmobiliario.
• Un reformista.
• Un banquero de confianza.
• Un experto fiscal.

Por último, no busques soluciones en tu tribu a grandes problemas vitales. Tu vida es única y tú siempre debes tener las riendas de las decisiones importantes.

«Nos convertimos en filósofos para descubrir la verdad y lo que es simplemente el resultado accidental de razonamientos equi- vocados, juicios apresurados o lecciones bien intencionadas pero equivocadas de nuestros padres y profesores».

Epicteto

3a «T»: Tentaciones (y cómo evitarlas)

«No esperes a que desaparezcan tus antojos. Ese momento nunca llegará. Un nuevo deseo surgirá del final del anterior».

Séneca

Al ser humano le vuelve loco la novedad. En lo desconocido siempre imaginamos placeres ocultos, bienes maravillosos o el elixir de la eterna juventud. Somos humanos. Tenemos una curiosidad innata que nos ha hecho llegar hasta aquí.

Nuestra curiosidad natural es una grandeza. Una grandeza… que en muchas ocasiones nos hace miserables.

La búsqueda de la novedad en las relaciones de pareja ya sabes como acostumbra a acabar. Con separaciones, divorcios y, en muchas ocasiones, niños que sufren las consecuencias sin tener ninguna culpa de ello.

La búsqueda de novedad en la vida laboral acostumbra a acabar en una insatisfacción permanente en muchos puestos de trabajo. Observamos cómo en LinkedIn algunos de nuestros conocidos y amigos van saltando de un trabajo a otro con mucha frecuencia. El job title es fantástico y todo parece maravilloso.

LinkedIn, como buena red social profesional que es, nos genera ansiedad y nos impulsa a cambiar sin saber muy bien qué es lo que buscamos. Nos convencemos a nosotros mismos de que no estamos bien y nos lanzamos a la desesperada a cambiar de empresa pensando que los elementos externos podrán cambiar nuestra ansiedad o tristeza interior.

Séneca ya nos lo advirtió muy claramente con una afirmación que deberíamos tatuarnos todos nosotros en la frente:

«Solo vemos lo bueno de algo cuando lo perseguimos, y solo vemos lo malo cuando lo alcanzamos».

¿Y en la inversión inmobiliaria?

A algunos les ocurre exactamente lo mismo. Conocen a alguien que ha ganado mucho dinero comprando, reformando y luego vendiendo viviendas, y empiezan a buscar desesperadamente (y con poco método), durante un tiempo, oportunidades para realizar lo mismo.

Antes de poder cerrar una buena oportunidad descubren al especialista de turno que afirma (y que acostumbra a vender caros cursos) que las mejores oportunidades se encuentran en las subastas inmobiliarias.

Venga, cambiamos de guion.Compran el curso caro y se ponen a buscar nuevas oportunidades inmobiliarias en forma de subastas.

Después, escuchan un pódcast acerca de un inversor inmobiliario que compra viviendas procedentes de un banco, sin poner un euro de su bolsillo. El inversor de turno fue capaz de comprar quince viviendas en tres años sin poner un euro de su bolsillo y ahora «se saca» tres mil euretes limpios al mes de esas viviendas que alquila.

Vuelta de tuerca de nuevo. Ahora toca comprar viviendas pro- cedentes de bancos o de fondos buitres.

Espera…
… al final ya está.

Ya ha llegado la verdadera revelación.

El secreto está en comprar locales.

Con el comercio electrónico muchas de las tiendas de barrio de toda la vida han dejado de ser rentables. Ahora hay locales que se venden como gangas. Entonces está claro, ¿no? Compras un local tirado de precio. Lo transformas en una vivienda. Como si fuera un cubo de Rubik podrás transformarlo en poco tiempo si sabes (si no sabes no serás capaz). Y una vez transformada en vivienda lo alquilas o lo vendes. Plis plas. Rentabilidades casi pornográficas. Billetes que salen por las orejas.

Ya.
A ver.

1. Reformas.
2. Subastas.
3. Viviendas de bancos.
4. Transformar locales en viviendas.

Cuatro formas de generar grandes rentabilidades.

Sin duda.

Cuatro grandes tentaciones.

Cada una de ellas requiere de un gran conocimiento específico. Requieren de foco, de paciencia, de aprendizaje…

Si empiezas a comprar viviendas para reformar te aseguro que lo harás mucho mejor en la tercera reforma que en la primera. En la tercera habrás aprendido de errores anteriores. Habrás creado una buena red de profesionales. Entenderás los costes ocultos. Negociarás con fuerza y conocimiento de causa.

Si cambias de foco antes de la primera compra o justo después de la primera te pierdes toda la parte bonita de la fiesta. Te pierdes lo mejor. Has hecho todo el trabajo sucio y justo cuando ibas a recoger la siembra resulta que ¿has encontrado algo mejor? Tan típico.

10.000 horas dicen que bastan para ser un experto en algo de verdad.

No caigas en tentaciones y abandones una buena idea justo a las 9.999 horas.

Recoge lo que siembras.

No vayas de flor en flor buscando un polen que te guste más.

Define tu tipo de inversión, tu zona, tu tipo de problema que quieres solucionar. O simplemente renuncia a algo de rentabilidad en tu inversión para no tener que solucionar ningún problema grave de la vivienda.

Y sigue.

Una y otra vez.

Vence el aburrimiento.

Busca hobbies y otras distracciones que complementen tus inversiones.
Pica esa piedra un día tras otro.

Y cuando empieza a romperse sigue picando con más intensidad aún.
Vence la tentación.

Solo cuando domines un tipo de inversión, innova con otros tipos.
¿Será más aburrido?
Quizás. Pero ganarás mucho más dinero.

«Las cosas que la gente más valora e intenta lograr con más esfuerzo no les satisfacen una vez que las alcanzan. Los que no las poseen imaginan que una vez que las tengan, se sentirán bien. Pero al lograrlas, el deseo sigue, la agitación sigue, su indiferencia por lo que poseen sigue, y su deseo por lo que no tienen sigue».

Epicteto

4a «T» : Tiempo (en forma de paciencia)

«Debes seguir tus ideales con humildad y consistencia. Aférrate a lo que sabes que es correcto. Con el tiempo, aquellos que te ridiculizaban llegarán a admirarte»

Epicteto

La psicólogo americana Carol S. Dweck publicó en enero de 2006 un libro que ya ha vendido más de dos millones de copias llamado Mindset: The New Psychology of Success, en él, durante casi trescientas páginas nos explica cómo nuestro éxito en muchas áreas vitales está muy influenciado por lo que pensamos acerca de nuestro talento y habilidades.

Aquellas personas con una «mentalidad estática», es decir, aquellas que creen que nuestras habilidades son fijas acostumbran a tener mucho menos éxito que aquellas personas con una «mentalidad de crecimiento», es decir, aquellas personas que creen que nuestras habilidades pueden ser desarrolladas.

Y como puedes imaginarte nuestra habilidad para invertir en inmuebles obviamente es una habilidad que puede ser desarrollada. Pero para ello debemos trabajar en la dirección correcta y, sobre todo, debemos tener paciencia. Como decía Epicteto, con el tiempo es posible que aquellos que te ridiculizaban lleguen a admirarte.

Cuando uno escribe un libro acostumbra a tener una gran duda. ¿Qué título le pongo? En un mercado editorial plagado de novedades constantes cada vez hay más competencia para destacar. En los libros de no ficción el título y el subtítulo son realmente importantes.

Al igual que no acostumbras a escuchar un pódcast cuyo título apenas te llama la atención (a no ser que seas tan fan del autor del pódcast que hasta escucharías como le da las buenas noches a su hijo antes de dormir), tampoco investigarás más acerca de un libro cuyo título no te dice absolutamente nada.

En este aspecto, el título de mi primer libro lo tenía clarísimo: Largoplacismo Inmobiliario. Y el subtítulo también: Principios y estrategias para invertir en inmuebles de forma rentable sin perder el sueño.

Tenía 0 dudas en ambos casos.

El título del libro habla del input.

Y el subtítulo habla del output.

Si quieres ser un buen inversor inmobiliario, deberás tener paciencia e invertir a largo plazo de forma estructural. Punto final.

Si no estás de acuerdo con esta afirmación mejor que dejes de leer este artículo ahora mismo.

En mercados inmobiliarios inflacionarios casi todo el mundo es un buen inversor a corto plazo. En mercados inmobiliarios deflacionarios casi nadie es un buen inversor a corto plazo.

Y como nadie sabe nunca si a corto plazo habrá inflación o habrá deflación en los precios del mercado inmobiliario (aunque mucha gente habla de ello como si tuviera una bola de cristal), entonces nadie puede ser un gran inversor inmobiliario de for- ma estructural a corto plazo.

Ahora quizás me argumentarás que si compras una vivienda con flujo de caja positivo y con un buen margen de seguridad no te importará demasiado que el precio de la vivienda caiga a corto plazo.

Tu potencial argumento es correcto, pero no te engañes, debes saber que si compras con un muy buen flujo de caja y el precio de los activos inmobiliarios caen en los próximos tres años (pongamos un 25 %), tu inversión a corto plazo obtendrá una rentabilidad muy negativa.

Es evidente que si no vendes tu inmueble no impactará a tu flujo de caja. Pero para que seas consciente del poder de la paciencia, si tu flujo de caja es bueno, a partir del cuarto o quinto año, la operación puede empezar a generarte rentabilidades positivas incluso tomando en cuenta la importante e hipotética caída del 25 % del valor del activo.

Ahí está la fuerza de hacer las cosas bien y tener paciencia. Incluso en situaciones difíciles de mercado podemos generar rentabilidades positivas a medio y largo plazo.

Quizás cuando leas estas líneas, se te pase por la cabeza rebatir la importancia de la paciencia y el largoplacismo con el clásico ejemplo de comprar-reformar-vender.

Es decir, compramos muy barato. Luego hacemos una reforma con enfoque de inversor inmobiliario, buscando un equilibrio óptimo entre coste-calidad-aporte de valor, y luego ponemos a la venta la vivienda para obtener un buen beneficio. Este tipo de operaciones en mercados líquidos y con inflación neutra o positiva pueden ser muy rentables a corto plazo. De hecho, podríamos acometer una reforma importante en menos de seis meses y podríamos también vender la vivienda en unos tres meses de tiempo si el precio de venta es correcto.

Si a eso le sumamos un periodo habitual de búsqueda-negociación y compra/cierre de la operación de unos seis meses nos encontramos que en un periodo de alrededor de un año y medio podríamos extraer una buena rentabilidad.

¿Qué problemas puede haber con este tipo de operaciones? En el negocio inmobiliario existen momentos de muy baja liquidez. Es decir, momentos en los que se realizan poquísimas compra-ventas.

Para ponerle números al asunto.

En el periodo de 2011 a 2014 se hacían en España, de forma anual, un tercio de las transacciones que se hicieron en el año 2006. Mientras que en el año 2006 casi se realizaron un millón de transacciones de compraventa (concretamente 955.186 transacciones) en el periodo 2011-2014 se realizaron de 300.000 a 365.000 transacciones de compraventa por año.

Obviamente, en esos periodos en los que el número de compra-ventas desciende tanto, cuesta muchísimo vender. Y en muchas ocasiones, la única forma de vender es con un gran descuento.

Si «tenemos la mala suerte» de hacer una operación comprar-reformar-vender justo antes de uno de esos periodos, nos podemos encontrar con que, o tenemos que vender después de la reforma a pérdidas, o que (lo habitual) sencillamente no podemos vender y vamos acumulando pérdidas a medida que transcurre el tiempo (una vivienda que no podemos vender y que no alquilamos es un pasivo financiero).

Así que a corto plazo no hay fórmulas infalibles.

¿A largo plazo? A largo plazo todos muertos obviamente. Pero en todo caso, a largo plazo, si ejecutamos con rigor y método, difícil será que no seamos capaces de sacar buenas rentabilidades de forma estructural incluso invirtiendo en momentos no óptimos.

Recuerda que una gran impaciencia frustra cualquier avance. Sé impaciente con las acciones, pero paciente con los resultados. Cuando inviertas en inmuebles, piensa en lustros o en décadas. Nunca en meses o pocos años.

«Nada bueno se crea de un día para otro. Incluso las uvas o los higos necesitan tiempo para madurar. Si dices que quieres un higo ahora, te diría que le des tiempo. Deja que florezca primero, que dé fruto después y finalmente que madure».

Epicteto

Lo que diferencia a los mejores inversores de los demás: Resistir estoicamente

En una maratón resistir no es opcional, es fundamental. No cometas el error de abandonar con la primera dificultad que encuentres.

La última T que hemos visto y que nos debe ayudar para actuar e invertir en inmuebles es la del tiempo en forma de paciencia. Y, como ya hemos comentado, para encontrar buenas inversiones inmobiliarias deberemos, en ocasiones, no ser impacientes y movernos mucho para finalmente encontrar nuestra oportunidad.

Pero una vez que actuamos usando las 4T (tiempo en forma de foco, con la ayuda de la potente inteligencia colectiva de la tribu, evitando las tentaciones que siempre llegan para boicotearnos y con el tiempo en forma de paciencia) necesitaremos resistir durante lustros o décadas para obtener los grandes beneficios de la inversión inmobiliaria (flujos de caja cada vez más grandes y con mayor patrimonio en forma de un valor mucho más grande de nuestros activos).

Te deseo un camino bien largo querido inversor y que sepas sortear (y en cierta manera apreciar) cada una de las piedras que sin duda te encontrarás mientras lo recorres.

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Foto que encabeza el post: Una piedra detrás de otra (Fuente: Unsplash)

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Este artículo es un pequeño fragmento de «El libro negro del inversor inmobiliario»

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Personalmente, mi enorme curiosidad hace que constantemente piense en nuevas formas de invertir y por ello «la T» de las Tentaciones es la que más tengo que trabajar.

¿Y en tu caso?
¿Cuál de las 4 Ts te cuesta más aplicar: Tiempo en forma de foco, Tiempo en forma de paciencia, Tentaciones o encontrar tu Tribu?
¿Nos lo cuentas en los comentarios?