por Este artículo probablemente creará algo de polémica.
Voy a darte cuatro motivos por los que te recomiendo que no vendas nunca tus activos inmobiliarios.
Algunos de ellos te aseguro que te sorprenderán.
Disparo con los cuatro motivos por los que te recomiendo que no vendas nunca tus activos (si son buenos activos, por supuesto).
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Motivo #1.- Reinvertir bien mucho dinero de golpe es difícil de narices (y genera mucho estrés)
El mes de febrero de todos los años muchos directivos se encuentran con importantes «bonus anuales» de cinco, seis o hasta siete cifras.
El festival de decisiones incorrectas económicamente hablando entre este colectivo se dispara: compra de barcos para usarlos menos de 20 días al año, tercera residencia, inversiones en start-ups prometedoras, montañas de dinero en la cuenta corriente sin generar nada, nuevos coches (el eléctrico ya no mola tanto, hay que volver al mixto que no hay suficientes puntos de carga)…
No hace falta que siga pero el listado de idioteces económicas es importante.
En otro tipo de colectivo también ocurre algo parecido. Es bien conocido que mucha de la gente a la que le toca la lotería en pocos años vuelve al mismo punto de partida (pero con la sensación de fracaso por haber dilapidado «su buena suerte»).
La realidad es que si eres un ser humano con ojos y cuatro extremidades, cuando te encuentras en una situación con mucho «cash» de golpe es complicado de narices saber qué hacer con ese dinero. Y peor aún hacer buenas inversiones.
Ser rico en cash aumenta la probabilidad de que tomes decisiones irracionales. Ocurre tanto con las personas como con las empresas.
No tener dinero es sin duda mucho más jodido y estresante. Pero no menosprecies el estrés que genera tener dinero en el banco sin saber qué hacer con él (algunos os cabrearéis bastante conmigo por esta última frase, pero te aseguro que a veces ocurre).
Las comparaciones siempre son odiosas
En las inversiones inmobiliarias apalancadas que tenemos la rentabilidad total de la inversión (flujo de caja+apreciación+amortización) acostumbra a ser de doble dígito.
Y honestamente, a largo plazo, no encuentro demasiadas inversiones escalables en las que invertir cientos de miles de euros y estructuralmente aspirar a una rentabilidad tan alta.
Si lo inviertes en renta variable indexada, la rentabilidad a largo plazo esperada es mucho menor (pues no hay apalancamiento) y si buscas otro tipo de inversión obtienes o bien mucho menos rendimiento (bonos) o bien mucho más riesgo (VC, PE…).
Sí que es verdad que si no estás nada diversificado es importante tener una parte de tu inversión en renta variable. En ese caso sí podría tener sentido para ti vender para aumentar tu diversificación y cambiar el «perfil de liquidez» de tu cartera.
Pero en nuestro caso, donde la renta variable ya supera el 30% de nuestro asset allocation no necesitamos vender «real state» para invertir en renta variable.
Quizá te podrías preguntar que vender podría tener sentido una vez tu vivienda está bastante amortizada para poder comprar más inversiones inmobiliarias, ¿verdad?
No es un mal planteamiento vender una vivienda, para poder invertir en otras dos por ejemplo apalancándote de nuevo, pero…
Al vender vas a pagar (A.- COSTES DE VENTA):
- Impuesto plusvalía estatal y municipal.
Y al realizar tus nuevas inversiones vas a pagar (B.- COSTES DE INVERSIÓN):
- Impuestos al comprar (ITP, IVAs…).
- Comisión a la agencia inmobiliaria.
- Comisiones y gastos varios de formalización de hipoteca.
Y entre que vendes la vivienda y realizas las dos nuevas inversiones pueden pasar años ya que encontrar buenas oportunidades de inversión no es tan evidente. Ahí hay otro coste importante.
- Coste de oportunidad anual de doble dígito al desinvertir y buscar oportunidades inmobiliarias (C.- COSTES DE BÚSQUEDA)
Cuando empiezas a sumar todos los «costes» de desinvertir para volver a invertir (COSTES A+B+C) la factura puede ser muy alta teniendo en cuenta que tu punto de partida es que estás obteniendo una rentabilidad anual de doble dígito.
Esa factura puede perfectamente ser superior al 30% del importe desinvertido.
De hecho, si quieres escalar tu número de viviendas es mejor refinanciar una vivienda ya existente para no perder la rentabilidad que esa buena inversión te está dando.
Por ello, éste es el primer motivo por el que cuando una inversión inmobiliaria me funciona, si no necesito vender, no vendo.
Motivo #2.- Si tienes hijos, estar expuesto al inmobiliario, es una fuente enorme de enseñanzas e independencia
Los hijos, desde mi punto de vista, hay que ayudarlos con el máximo apoyo en su educación. Esa es la herencia más importante junto a los valores que puedes «regalarle» a tus hijos.
Una buena educación junto con unos buenos valores valen mil veces más que una buena herencia económica.
Por ello escribí un artículo hace algunos años en el que comparto nuestro método para asegurar que cuando cumplan 18 años nuestros tres hijos podrán estudiar lo que deseen y donde quieran, pues no tendremos limitaciones económicas para financiar sus estudios.
Además, también escribí otro artículo en el que hablo de las viviendas que compramos pensando en «por si acaso» podrían necesitar algún tipo de ayuda con la vivienda en su futuro. El matiz «por si acaso» es muy importante y si lees el artículo entenderás el motivo.
Algo que me gusta hacer (ahora con mi hijo mayor, más adelante con los otros dos) es enseñarle las claves de la inversión inmobiliaria. Que vea y que aprenda el método que uso para invertir.
Estos aprendizajes quiero pensar que le ayudarán en un futuro. Quiero pensar que le ayudarán a estructurar y a crear su «cerebro inversor».
Entender cómo se elige una inversión, cómo se gestiona un inquilino y en definitiva cómo se «crea valor» es mejor aprenderlo de la realidad que de un libro. Y creo que como ocurre al ir en bicicleta, leer o hablar idiomas, cuando más pequeños sean más interiorizados lo tendrán.
Es un motivo más por el que me gusta conservar nuestras inversiones inmobiliarias y no venderlas. Cada problema que llega es una oportunidad más para compartir con mis hijos cómo lo hemos resuelto y de este modo que puedan aprender.
Y, por otro lado, creo que mantener nuestras viviendas también nos da mucha más independencia económica de cara a la jubilación.
No me gustaría depender económicamente de mis hijos cuando seamos mayores. Quiero regalarles a mis hijos, no ser una carga económica para ellos y aprovechar la suerte que hemos tenido de poder invertir desde muy jóvenes mi esposa y yo.
Y por ello, en una sociedad que alarga su esperanza de vida, mantener nuestras inversiones inmobiliarias nos ayuda a cumplir ese objetivo.
Por último, me encuentro leyendo el libro «Morir con cero» en este momento. ¡Recomendable, aunque con matices que quizá compartiré en un futuro! El título es un poco engañoso, pues el libro pretende que nunca te quedes sin dinero antes de morir (pero seas capaz de maximizar tus experiencias vitales al mismo tiempo).
Obviamente, espero que mis hijos no tengan prisa por cobrar nuestra herencia ;). Pero si les puedo dar un empujón adicional en el momento que no estemos en este mundo mucho mejor para ellos. De todas forma, leí que la media en la que las personas reciben la herencia está en torno a los 60 años. Así que no espero que construyan su vida basándose en una hipotética futura herencia. Espero por supuesto que puedan disfrutar al máximo de la vida desde su juventud.
Por todo ello, este es el segundo motivo por el que cuando una inversión inmobiliaria me funciona, si no necesito vender, no vendo.
Motivo #3 – Estar invertidos en «ladrillo» regala mucho control sobre el presente y futuro de tus inversiones
En las empresas, poder tener la mayoría de votos tiene un alto valor económico y por ello se pagan primas enormes para poder conseguir mayorías en el consejo.
Por ello, comprar un 51% de una empresa no cuesta el doble que comprar un 25,5%. Sino que cuesta mucho más porque tienes el control de ese activo.
Tener el control de algo es algo que a los seres humanos nos encanta.
De hecho, hemos inventado una palabra que usamos a menudo y que nos hace un masaje cerebral cada vez que la vivimos. Esa palabra que los humanos hemos inventado la llamamos «libertad».
Hay pocas inversiones cuyos resultados a largo plazo dependan tanto de ti como la inversión inmobiliaria. En este aspecto, la inversión inmobiliaria es muy agradecida, ya que cuanto más aprendes más controlas la situación.
Claro que hay efectos que no controlas como los cambios gubernamentales (¡drama en las gaunas!) o la llegada de un huracán en tu casita en la playa (¿algún día llegarán al Mediterraneo con el cambio climático?). De todas formas, te aseguro que a largo plazo cuando tienes activos inmobiliarios los resultados dependen mucho más de tu gestión de lo que puedas creer (tipo de inversión que realizas, gestión cualitativa de tus inquilinos, gestión de la propiedad…).
Las inversiones inmobiliarias nos regalan mucho control sobre nuestro futuro. Nos regalan un empujón enorme en la búsqueda vital e incesante de nuestra libertad.
Éste es el tercer motivo por el que cuando una inversión inmobiliaria me funciona, si no necesito vender, no vendo.
Motivo #4 .- Las inversiones inmobiliarias te permiten mantener tu identidad durante tu jubilación
No quiero y espero no jubilarme nunca.
Me gusta pensar que nunca dejaré de escribir y nunca dejaré de invertir y gestionar mis inversiones.
Mi vida como directivo tiene fecha de caducidad.
Mi vida como inversor y escritor espero que no la tenga.
Conté en detalle eta filosofía en el siguiente artículo (Como directivo tenemos los días contados, como inversores podemos ser eternos).
Mantenerse activo física y mentalmente alarga la vida y la calidad de la misma y espero que nuestras inversiones inmobiliarias nos ayuden a «vivir esta aventura» con la máxima energía posible hasta el final de nuestros días.
Muchas personas (y cuanto más «jefe» eres aún ocurre más) asocian su identidad a su trabajo y por ello al perder su trabajo pierden su identidad.
Llevo décadas intentando crear «identidades» que pueda mantener mucho tiempo y dependan principalmente de mí y no de otros:
- Ser un buen deportista depende de mí (mientras la salud me acompañe).
- Ser el mejor padre posible depende de mí (o eso espero).
- Ser un buen inversor y aprender cada día algo nuevo depende de mí.
- Ser un escritor que no desista a la primera dificultad depende de mí.
En Abundantia hablé enormemente de la importancia vital de seguir la filosofía de Epicteto.
Tener identidades con las que disfrutas y que nunca nadie te puede robar es un tesoro que hay que cuidar. E imagino mi jubilación como una vida activa y en la que sigo intentando tener grandes inquilinos porque cada día sigo intentando ser un mejor propietario ( Inquilino sano in propietario sano)
Y éste es el cuarto motivo por el que cuando una inversión inmobiliaria me funciona, si no necesito vender, no vendo.
Larga vida «al tocho».
Foto que encabeza el post: ¿Yo de aquí 40 años disfrutando de nuestras inversiones inmobiliarias? Unsplash
Acabo de realizar una encuesta en Telegram en la que pregunto por vuestro horizonte temporal al invertir.
Aquí puedes consultar las respuestas para saber con qué horizonte temporal invierte la mayor parte de inversores de la comunidad. Hay un par de decenas de comentarios con distintos puntos de vista muy interesantes.
¿Piensas completamente de forma diferente y tienes muchas razones para vender tus inmuebles?
Soy todo oídos en los comentarios. Especialmente a todos aquellos que realmente no estáis de acuerdo con mis afirmaciones. Esos son los comentarios más divertidos. 😉
Gran artículo, como siempre Alberto. Y de acuerdo con los 4 motivos. Aunque personalmente podría escribir otro artículo con 4 motivos por los que estoy vendiendo mis activos inmobiliarios, y dependiendo del perfil de inversor no le recomendaría comprarlos.
Gracias Moisés!
Probablemente escriba este artículo que dices de los 4 motivos contrarios : )
Saludos!
Buenos consejos siempre, si ya tienes un capital y unos buenos activos, no es necesario vender, pero cuando estas empezando o empiezas desde muy abajo no puedes mantenerte con un activo o dos alquilados y una o dos hipotecas respectivamente, necesitas vender para escalar.
Para escalar más rápido se necesita capital sin duda. Y si no se tiene, una fórmula habitual como dices es vender una vivienda con fuertes plusvalías.
Saludos!
Muy interesantes tus articulos Alberto, enhorabuena
Gracias Tony! 😉
Muy interesante artículo, gracias por compartirlo, Alberto.
Desde que soy padre, mi prisma sobre las inversiones ha cambiado; mi vida profesional está vinculada al ladrillo desde hace 30 años y mis inversiones, en gran medida, están en ese sector. Si algo aprendí desde jovencito -de otros inversores, por supuesto- era aquello de que el inversor inmobiliario nunca vende, sólo compra. Y lo llevo grabado a fuego. Luego llegaron los hijos, y ese hecho trascendente añadió otros puntos de vista a la hora de valorar una inversión que hasta ese momento me eran desconocidos. El más importante: pensar en no ser una carga económica para ellos en el futuro, bien al contrario, procurar que cuando alcancen la edad adulta puedan disponer de un pequeño colchón que les permita iniciar su propia andadura inversionista.
Lo de ser padre nos cambia la vida a todos…
Y creo que en la vida es normal cambiar de opinión a medida que vamos pasando por distintas etapas…
Saludos Jaume y gracias por tu comentario!
Muchas gracias Alberto por compartir tus conocimientos y experiencia con todos nosotros. Te sigo desde hace años y te admiro por ello.
Tengo una pregunta, ¿opinas lo mismo si la inversión inmobiliaria no esta dando una buena rentabilidad, como puede ser en el caso de oficinas y si tienes muchos periodos sin alquilar?
Muchas gracias y un fuerte abrazo.
Gracias Jesús,
Si la inversión no está dando una buena rentabilidad la cosa cambia por supuesto. 😉
Saludos!
Venga, 4, 5, 6, 10, 20 viviendas. Aquí hoy en día tienes que crear una estructura y hacer la compra por empresa o ver qué sale más rentable. Todo el mundo se ha subido al carro de escribir y dar consejos que si comprar pisos, pero como particular 2-4 de acuerdo. Más de eso, no es la forma. Y de eso, no veo que haya nadie que hable o dé detalles. Me pregunto porqué será…
Hola Martín! podrías darnos alguna pista?
No creo que las dé Sebas 😉
Saludos!
Después de casi 150 artículos y 3 libros algunos detalles creo que he dado… 😉
De todas formas, hay que tener mucho cuidado en Internet de las fuentes que uno lee. En eso estoy de acuerdo.
Si en mi caso no te inspiro confianza, no pasa nada, el mundo es enorme…
¡Pasa un gran día!
Hola Alberto!!!.
Un artículo de lo más interesante, y estoy de acuerdo con los 4 puntos, aunque yo he tomado la decisión de vender para mejorar el cash flow mensual e invertir en otra ciudad.
Espero tener los buenos resultados que confío tener, de hecho no tendría sentido vender, pagar impuestos, comprar, pagar impuestos , además de el tiempo que estás sin ingreso pasivo del alquiler….
Gracias por tus reflexiones!!!
Gracias a ti Nina!
Ánimo y coraje con tu decisión.
Saludos!
Hola! Como siempre,un articulo interesante! Muy de acuerdo en no vender,es mi opinion.Por si sirve ,soy un ejemplo del punto 4: me he jubilado ,unos cuantos años antes de lo habitual(mi profesion es bastante estresante),gracias a mis inversiones inmobiliarias tengo una identidad,y me gusta.Ahora soy la propietaria de los inmuebles de mis inquilinos,ya lo era,pero ahora es mi profesion actual,yo gestiono casi todo.Tambien he enseñado a mi hija como puedes tener inversiones inmobiliarias,que son compatibles con cualquier profesion,y que dan una rentabilidad muy digna(ahora no le interesa mucho,pero algo queda siempre de lo aprendido).
Gracias y un saludo.
Una historia maravillosa Silvia.
Gracias por compartirla con todos nosotros.
Saludos!
Hola Silvia,
Me alegro mucho que has tomado con buena filosofía y afrontar con buenas vibraciones a tu nueva etapa de vida con más energía y juventud.
Es de buen grato saber que vas transmitiendo tu sabiduría a la siguiente generación joven, de la misma manera que mi madre me está haciendo, ya que he empezado a tomar las riendas el asunto y aprender mucho.
No puedo imaginar todo lo que se necesita para realizar una buena gestión inmobiliaria con un contrato en condiciones y adecuado según el marco normativo actual y todos los trámites que se requiere.
@Alberto P, creo que ya puedes intuir el significado de mi mensaje, verdad? Ha llegado la hora! Soyos is back!
Me alegra verte de vuelta por aquí Soyos 😉
Alberto, qué tal!
La verdad que no sé muy bien como comenzar este mensaje, creo que lo más correcto es darte las gracias por el contenido que aportas a la gente que te sigue. La verdad que acabo de leer tu artículo de «Mis 3 Vidas» y nada terminarlo, me ha nacido esta necesidad imperiosa de escribirte este mensaje.
Soy un chaval de 24 años, a 3 asignaturas de acabar Ingeniería Mecánica aquí donde vivo (por poco tiempo supongo) en Sevilla. Llevo años leyendo sobre esa «libertad financiera» de la que tanto se habla. Poco a poco he ido adentrándome y conociendo otras muchas cosas que envuelven a este término, como las inversiones/control financiero pero sobre todo, a personas como tú, que cada vez que hago algún descanso de mis estudios o una noche de viernes después de ver a mis colegas, me quedo un rato de más en la cama leyendo y aprendiendo de vosotros.
En el ámbito social/personal, me siento pleno y feliz, en el de las inversiones, voy aprendiendo poco a poco. Ya invierto en fondos indexados y en Urbanitae/ Civislend, aparte de justamente haber firmado hace nada la compra de una vivienda VPO para mi. Estoy contento y creo que me queda mucho por aprender pero estoy en el camino.
Realmente en el sector «laboral» por obvias razones, falta de experiencia, estoy «tieso». Estoy metido a día de hoy en dos empresas, una de comunicación y otra de ciberseguridad. Realmente no sé en qué sector trabaja usted a día de hoy, me gustaría poder dedicarme a la «consultoría tecnológica» estilo project manager, es lo que más ilusión o me motiva a día de hoy, pero realmente me encantaría poder hablar un poco contigo y que pudieses darme algún consejo sobre qué camino escogerías en mi situación con los poquitos datos que te he dado. Si no fuese posible, no pasaría absolutamente nada, no me molestaré y seguiré apoyándote por rrss, pero tengo que intentarlo ya que dicen eso de: «serás la media de las 5 personas que te rodean» aquí estoy, escribiéndote este mensaje.
Muchísimas gracias Alberto, no solo por pararte a leerme, sino por ese contenido del que tanto aprendo. Ojalá que la vida te vaya genial, te lo mereces.
Un saludo!
Hola Alonso,
Gracias por tu mensaje y enhorabuena por el camino que ya has recorrido con tu corta edad.
Algunos comentarios que después de leer tu comentario me atrevo a compartir contigo:
– Trabajar en consultoría siendo ingeniero y sin saber muy bien por donde tirar me parece una buena opción. De hecho, es lo que yo hice hace casi 20 años. 😉
– Mi recomendación es que intentes entrar en las mejores consultoras posibles. Empápate de sus procesos de selección que acostumbran a ser difíciles y apunta a lo más alto que puedas.
– Todo requiere tiempo. No quieras correr demasiado y disfruta del camino. Suena a tópico pero es verdad. No te obsesiones en la libertad financiera. Si la consigues apenas la valorarás, y si no la consigues obsesionarte con ella no te ayudará a vivir mejor.
– Ser un punto inconformista es bueno. Te ayuda a mejorar.
– Aplica a tus inversiones el mismo rigor que has aprendido en la carrera de ingeniería. Cuestiónalo todo. Y ten cuidado de quién aprendes y las intenciones que tiene quien te enseña.
Y sobre todo…
– Pásalo muy bien. Invierte en experiencias siempre que puedas. De eso uno nunca se arrepiente.
Te deseo mucho coraje Alonso!
PD: No me hagas demasiado caso 😉
Hola, Alberto!
Me ha gustado mucho este último artículo y me gustaría contarte mi situación.
Tengo 43 años. Actualmente tengo en propiedad 3 pisos pagados que me generan buenas rentas, más varios locales comerciales de mi familia que también me dan rentas interesantes.
En total estoy en unos 1800 de cash flow mensual.
Tengo otros 90k en cuentas remuneradas al 3,5%.
La situación es la siguiente.
El cuerpo me pide comprar otro inmueble, pero la cabeza me dice que tal vez sea mejor diversificar y meter esos 90k en cartera permanente, fondo de dividendos, etc.
El problema es que mi trabajo es muy inestable y el cashflow me hace muy feliz.
Invertir en bolsa no tiene cashflow y me hace vivir menos tranquilo.
Pero creo que sería inteligente ser contraintuitivo y diversificar para no tenerlo todo en ladrillo.
Tú qué opinas?
Muchas gracias!
Hola Jorge,
Gracias por tu mensaje.
Es difícil y lo que te voy a decir no es asesoramiento financiero ni nada del estilo porque no es lo que busco en este blog.
Personalmente, mi forma de ser me anima a la diversificación por naturaleza.
Hay buenos fondos bien diversificados que también pueden pagar «dividendos» en un símil a las rentas si eso es lo que buscas. Por ejemplo Baleo Patrimonio tiene uno de esta tipología. Pero no es el único y hay muchos más.
Enhorabuena por la situación económica que te encuentras por cierto.
Esta es mi sencilla opinión.Pero como siempre digo solo debe ser un input más y si no lo tienes claro deberías contactar con algún asesor financiero que estudie tu caso en profundidad y pueda asesorarte como «il faut».
Te envío un saludo!