por Con la regla del 150 sabrás en pocos segundos si una inversión inmobiliaria tiene sentido (o no) para ti si eres un inversor que prioriza un buen flujo de caja.
Puedes descargar la herramienta para implementar la regla del 150 en este enlace.
«El objetivo principal de un inversor debería ser asegurar un flujo de caja positivo desde el primer día.»
Grant Cardone
Cuando era joven y estudiaba como un bestia (sí, lo de estudiar está bien aunque hoy no esté muy de moda) recuerdo que usaba mucho las reglas mnemotécnicas.
Las reglas mnemotécnicas me han acompañado toda mi vida desde que aprendí durante los primeros años de primaria la siguiente rima para poder recordar cuando un mes tiene 30 días o cuando tiene 31.
«Treinta días tiene noviembre, con abril, junio y septiembre. De veintiocho solo hay uno, y los demás de treinta y uno.»
Más tarde también aprendí que puedes hacer lo mismo con los nudillos de la mano (cierra la mano y los nudillos representan los meses de 31 días y los huecos los de 30, julio y agosto repiten el mismo nudillo 😉 ).
Al invertir en inmuebles también podemos utilizar algunas reglas mnemotécnica muy útiles para nuestro día a día como inversores.
Una de las reglas o cálculos más «fáciles» y eficaces que existen para comprender rápidamente si una inversión puede o no ser positiva en términos de flujos de caja es la regla del 150.
Veamos en que consiste.
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El múltiplo de alquiler y la calidad (a priori) de una inversión inmobiliaria
La regla del 150 proviene de un cálculo rápido. Es una regla que nos permite clasificar ágilmente la calidad de la oportunidad inmobiliaria que tenemos delante.
De esta forma no tenemos que hacer todo el cálculo fino de rentabilidad en cada ocasión. Con una sencilla operación podremos determinar una aproximación interesante de la calidad del flujo de caja futura de la inversión.
Veamos el detalle de la operación (múltiplo Precio-de-compra/Alquiler-mensual).
El cálculo consiste en dividir el precio de compra total de la vivienda (incluido todos los impuestos) entre el alquiler mensual esperado.
La fórmula del cálculo es la siguiente:
Múltiplo “Precio-de-compra/Alquiler-mensual” = Precio de compra incluido todos los costes / Alquiler mensual estimado
Cuando más pequeño sea ese múltiplo más rentable será a priori esa inversión inmobiliaria.
Si el múltiplo es menor a 150 el flujo de caja de esa inversión será realmente interesante para los inversores que nos focalizamos en inversiones con flujos de caja positivos.
Aquí tienes la calidad de la potencial operación en función del múltiplo (entendemos por calidad el flujo de caja de la operación, algo que por cierto podríamos pasarnos horas discutiendo).
| Múltiplo “Precio-de-compra/Alquiler-mensual” | Calidad (a priori) de la oportunidad |
| Menos de 150 | Extraordinaria |
| Entre 150 y 180 | Buena |
| Entre 180 y 210 | Correcta |
| Entre 210 y 240 | Regular |
| Más de 240 | Mala |
Caso #1: Una «mala» inversión (con un múltiplo muy superior a 150)
Para que veas y comprendas rápidamente cómo utilizar este múltiplo utilizaremos dos ejemplos prácticas.
Imagínate una vivienda que tiene un precio total de 150.000 euros (impuestos incluidos) y que consideras que se puede alquilar a 650 euros mensuales.
En este caso, si haces los cálculos finos de rentabilidad (no los hagas, ya lo he hecho yo usando mi calculadora de rentabilidad) e incluyes los costes estándar (hipotecas, seguros, impuestos, mantenimiento…), el flujo de caja libre de esta operación se encuentra entre los 40 y 80 euros mensuales.
Es decir, es una operación inmobiliaria no demasiado buena porque «nos regala» menos de 1.000 euros al año. Es un flujo de caja justito. Es positivo pero claramente no suficiente para los inversores que buscan mayor velocidad de creación de riqueza.
Si por otro lado, usamos la regla del 150 para hacer una estimación, obtenemos un múltiplo de 230.
A continuación puedes ver el detalle:
Múltiplo “Precio-de-compra/Alquiler-mensual”: 150.000 € / 650 €= 230
Como ves en la tabla, el múltiplo (230) califica la operación como «Regular». Además es un múltiplo mucho mayor a 150 y por tanto es una inversión que a priori no debería interesarnos.
Caso #2: Una «buena» inversión (con un múltiplo inferior a 150)
Por otro lado, veamos el ejemplo de una inversión inmobiliaria mucho más rentable.
Un estudio que adquirí hace tiempo y que he compartido en más de una ocasión con un coste total con impuestos de menos de 70.000 euros y que alquilo a más de 500 euros mensuales.
Al hacer el cálculo fino con la calculadora de rentabilidad obtendrías que el flujo de caja está por encima de los 2.000 euros anuales.
Dado el importe bajo de la operación de compra es un flujo de caja más que interesante y por tanto claramente sería un tipo de operación que podríamos analizar para estudiar incorporar a nuestra cartera de inversiones inmobiliarias (si insisto, nuestro foco principal es la generación de flujo de caja).
Si usamos la regla del 150 obtenemos en esta ocasión un múltiplo de 135.
Múltiplo “Precio-de-compra/Alquiler-mensual”: 68.200 € / 505 € = 135
Al obtener un múltiplo (135) inferior a 150 podemos concluir que sin duda es una muy buena operación inmobiliaria respecto a su flujo de caja.
¿Qué significa en realidad la regla del 150?
Si te fijas en el numerador y el denominador del cuociente podrás ver que cuando el resultado es 150, necesitas 150 mensualidades para poder pagar la vivienda completa con el alquiler bruto (sin tener en cuenta gastos e impuestos). Es decir necesitas 12 años y medio.
Al final, es otra forma de calcular la rentabilidad bruta.
Piensa que al invertir en inmuebles habitualmente vas a apalancarte y eso puede disparar tu rentabilidad final pues más allá de los flujos de caja, también obtendrás a largo plazo apreciación del activo y una disminución de la deuda hipotecaria que incrementarán tu patrimonio neto.
Por otro lado, para usar la regla del 150 ten en cuenta que recomiendo incluir todos los costes de la vivienda (incluido los impuestos, reformas y comisiones que pueda haber).
Obviamente si no los incluyes en el precio de compra puedes usar la misma tabla pero disminuyendo un 10% o 15% los números del múltiplo. Así una inversión sin costes asociados con un múltiplo de 135 podría ser la equivalente a la tabla con un múltiplo de 150.
Si bien el flujo de caja no lo es todo en una inversión inmobiliaria, este cálculo puede ayudarte a rápidamente descartar oportunidades y no perder demasiado tiempo en inmuebles que no tienen interés como inversor.
Mi recomendación es que huyas de inversiones cuyo múltiplos sean mayores a 200 y que te focalices en las que cumplan con la regla del 150.
Finalmente, aquellas oportunidades con un múltiplo entre 150 y 200 podrías considerarlas si tienen un valor adicional que para ti es importante (zona con revalorización importante, zona de interés especial por motivos varios…).
Una sencilla herramienta para los que no queráis usar vuestra cabecita para aplicar la regla del 150
Si llevas tiempo siguiéndome, sabes que me gusta compartir herramientas con todos vosotros. La regla del 150 es una regla sencilla de calcular y tú mismo puedes usar tu cabeza para hacer los cálculos (si lo haces envejecerás más lentamente 😉 ).
Si te da pereza o las mates nunca fueron tu asignatura preferida (en las mates no se podían usar reglas nemotécnicas casi nunca porque no había teoría, solo práctica. ;( ), pongo a tu disposición la herramienta de la regla del 150 (con el cálculo y las recomendaciones) para que puedas descargarla y usar delante de cada potencial operación inmobiliaria que desees estudiar.
esta herramienta descargable que «facilita» el trabajo 😉
Como siempre, ¡te deseo una feliz semana!
PD: Si usas la cabeza, haz un «double check» con la calculadora del iPhone que no la has liado parda con el cálculo ;).
PD2: Y si realmente, vas en serio y te planteas invertir en una determinada inversión inmobiliaria, antes de pasar por notaría haz el cálculo fino de rentabilidad usando la calculadora de rentabilidad.
Resumen de las herramientas contenidas en el artículo:
- La regla del 150 (cálculo rápido).
- Calculadora de rentabilidad (cálculo fino).
- Artículo con el paso a paso para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
Foto que encabeza el post: ¿Algún día llegaremos a los 150 años como especie? Unsplash
Si tienes dudas o sugerencias, soy todo oídos en los comentarios.
Hola! muy interesante! Lo que no llego a ver es, si usamos apalancamiento (hipoteca), si contabilizas los intereses en los gastos… ya que no es el precio a pagar al propietario, y sí contabilizas otros gastor hipotecarios
eso cambia bastante la rentabilidad de la inversión, entiendo que hay que sumarlos en los gastos totales
gracias y un saludo!
Hola Fran!
Sin duda, los gastos de financiación hay que introducirlos. Si te fijas bien, verás que los tengo en cuenta.
Lo que es importante es diferenciar los gastos de financiación y la amortización en la cuota hipotecaria.
Los gastos de financiación impactan al flujo de caja y al beneficio. La parte de amortización solo al flujo de caja (no al beneficio).
Saludos!
Hola
El ingreso mensual entiendo que lo consideras bruto ¿no? Es decir, si por ejemplo el denominador son 600€ al mes, ésta sería una cantidad sin tener en cuenta parte proporcional de derramas, gastos de escalera, de reparaciones, renovación de electrodomésticos, pago de impuestos,…y en definitiva los gastos que habitualmente corren por cuenta del propietario, ¿es así?
Gracias.
Correcto Stephen!
En los cálculos de los múltiplos ya se tiene en cuenta que es ingreso bruto a la hora de «calificar» el tipo de flujo de caja que genera cada oportunidad.
Saludos!