por Las hipotecas a tipo variable (la mayoría en este país) se están encareciendo. ¿Es momento de amortizar tu hipoteca? ¿O es momento de invertir y/o poner a salvo tu valioso cash? Te presento un modelo matemático que te ayudará a tomar mejores decisiones respecto a esta difícil decisión.
Hay nervios. Recibo emails con preguntas que buscan respuestas concretas que nadie tiene.
Se palpa la tensión.
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¿Hasta dónde llegará la subida del Euribor?
Cuando uno busca información acerca del futuro del Euribor, leo lo de siempre.
Análisis mega complicados argumentando que no pasará del 3% en 2024 y bla, bla, bla…
Los mismos que hace 10 meses te decían con análisis igualmente complejos que el Euribor ya nunca más subiría más allá del 1% debido a la estructural deuda de los estados y que por ello era ridículo contratar hipotecas a tipo fijo cuando uno podría beneficiarse de los tipos estructuralmente bajos que tendríamos hasta la eternidad.
¿Tipo fijo o tipo variable?
Siempre he sido un fan de equilibrar mi deuda hipotecaria que utilizo para invertir en inmuebles en un aproximadamente 50% en tipo fijo y en el otro 50% en tipo variable. Por aquello de los huevos y las gallinas.
En este artículo de mi blog de inicios de 2021 (cuando el Euribor estaba en negativo) y también en mi libro Largoplacismo Inmobiliario comento con mucho más detalle el siempre existente dilema del tipo fijo o tipo variable y cómo tomo decisiones racionales al respecto.
En mi caso, durante años “he pagado más intereses” que la mayoría al disponer de varias hipotecas a tipo fjo, pero en estos momentos los tipos de interés de mis hipotecas fijas ya son más económicas que las hipotecas que también tengo a tipo variable.
En todo caso, lo importante es que solo puedes saber cuál ha sido la mejor decisión (en términos económicos) en el momento que amortizas el último céntimo de la hipoteca. Y eso ocurre normalmente tras muchos años o décadas.
Así que no hay ni que alardear ni hay tampoco que martirizarse por decisiones pasadas porque habrá muchas sorpresas en los próximos años con los tipos de interés. Siempre ha pasado, ocurre ahora y ocurrirá en el futuro.
Creyendo nuestras propias mentiras
Hoy, es más importante que nunca entender que los humanos somos especialmente buenos en creernos nuestras propias mentiras.
Y por ello nos contamos historias constantemente para crearnos esa sensación de falsa seguridad que no deja de ser un mecanismo que la propia naturaleza ha creado para que no nos volvamos locos.
Por ello, la pregunta de cómo evolucionará el Euribor en los próximos meses/años tiene una respuestas muy sencilla.
No tenemos ni idea.
Y además, no depende ni de mí ni de ti.
Así que no gasto energía en tratar de adivinarlo ni en leer demasiados análisis sesgados.
Ahora bien, hay varias cosas que sí dependen de mi y que por tanto me gusta estudiarlas bien.
Al tener familia numerosa y ser un poco obsesivo siempre me ha gustado disponer de varios años de caja en el banco por si las moscas.
Por eso hay una pregunta recurrente que me pregunto constantemente estos días:
¿Es el momento de amortizar deuda para aquellos que tenemos la suerte de disponer de un buen colchón de seguridad?
He creado un simple modelo para ayudarme (y sobretodo ayudaros) a tomar una decisión respecto a este dilema.
Modelo de Amortización de Deuda de Inversor Directivo (MADID)
Lo primero que hay que hacer es entender la capacidad de ahorro anual que cada uno de nosotros posee.
Imaginemos que en tu caso eres capaz de ahorrar 10.000 euros anuales.
La pregunta que el modelo resuelve es:
¿Qué parte de ese ahorro anual lo dedicas a amortización y que parte a inversión (con más o menos riesgo, eso ya depende de ti)?
Sabemos que para que ese dinero no pierda valor debemos invertir una parte de él (por ejemplo en fondos indexados de renta variable) mientras que otra parte de ese dinero lo podríamos destinar a amortizar créditos que tengamos especialmente en estos momentos que hay fuertes subidas de los tipos de interés.
Pero, ¿qué parte es la adecuada para amortizar en cada caso?
He creado un modelo al que he llamado como una famosa ciudad que dispone de un equipito de futbol mediocre (adivina cuál de los 3). En realidad le he quitado una «r» para no tener problemas de copyright ; ).
El modelo se llama MADID (“Modelo de Amortización de Deuda de Inversor Directivo”).
MADID tiene 3 potenciales modos de aplicación: agresivo, neutro y leve.
- MADID Agresivo: Estrategia de amortización agresiva también llamada “la deuda me pone nervioso”.
- MADID Neutro: Estrategia de amortización normal también llamada “la deuda barata me deja dormir”.
- MADID Leve: Estrategia de amortización leve también llamada “la deuda barata es mi amiga y tengo pósters de Kiyosaky en casa”.
Con cada una de las 3 estrategias amortizaremos en función del coste de la deuda.
Por ejemplo, en el modo MADID agresivo usaremos una proporción amortización / ahorro que saldrá del resultado de multiplicar x 15 el tipo de interés al que tengamos la deuda.
Te aseguro que con un ejemplo lo verás todo mucho más claro.
Si la hipoteca que tenemos nos cuesta actualmente un 3% amortizaremos el 45% (3% x 15) de nuestros ahorros generados anualmente. Y el 55% del ahorro restante lo podremos seguir invirtiendo siempre y cuando tengamos nuestro colchón de seguridad ya construido (es decir al menos 6 meses de gastos para vivir).
Obviamente si tenemos créditos al consumo al 7% de interés anual, el modo MADID agresivo nos dice (7% x 15 > 100%) que antes que seguir invirtiendo debemos dedicar toda nuestra capacidad de ahorro anual a amortizar deuda.
En MADID Neutro el multiplicador no es 15 sino 10.
Y en MADID Leve el multiplicador es 7,5.
Tabla de amortización de deuda en función del tipo de interés
La siguiente tabla te guiará para tomar decisiones de amortización en función de la estrategia que elijas.
Porcentaje a amortizar de tus ahorros anuales:
| Interés Deuda | MADID Agresivo | MADID Neutro | MADID Leve |
| 1% | 15% | 10% | 7,5% |
| 2% | 30% | 20% | 15% |
| 3% | 45% | 30% | 22,5% |
| 5% | 75% | 50% | 37,5% |
| 7% | 100% | 70% | 52,5% |
| 10% | 100% | 100% | 75% |
| 14% | 100% | 100% | 100% |
Cómo puedes observar, a través de la tabla es evidente que a mayor coste del dinero que estés pagando deberás amortizar un mayor porcentaje de tus ahorros generados anualmente.
Y la siguiente pregunta que probablemente te estés haciendo es:
¿De qué depende la elección de una estrategia MADID más o menos agresiva?
Escogiendo tu estrategia de amortización adecuada
Las siguientes variables determinarán cuál de los 3 modelos es más adecuada para ti.
- Tu edad:
A mayor edad, mayor ambición deberías tener para ser más agresivo en la amortización de tus deudas. Lo ideal es llegar a tu edad de jubilación sin prácticamente deudas (y evidentemente con el mayor patrimonio posible). - Tu apalancamiento total:
No es lo mismo que tu apalancamiento represente el 20% de tu patrimonio total que el 80%. Es evidente que cuando menos «pese» tu deuda respecto al patrimonio total más cómodo puedes sentirte con tu deuda y por tanto puedes tomar una estrategia de amortización menos agresiva. - Tu capacidad de obtener buenas rentabilidades futuras:
Si tienes alternativas de inversión muy poco rentables vale la pena que amortices más. No tiene sentido no amortizar si vas a invertir en bonos ya que puede ser que el coste del dinero sea más alto que la rentabilidad del propio bono. Evidentemente el mismo razonamiento aplica en la dirección contraria. A mayor expectativa de rentabilidad futura menos amortización de deuda deberías ejecutar. Pero recuerda que la rentabilidad futura nunca está garantizada. - Tu generación de ingresos recurrentes actuales y en el futuro:
Si el pago de tu deuda te supone un 10% de tus ingresos mensuales recurrentes duermes mucho más tranquilo que si el pago de tu deuda te supone un 35% de tus ingresos mensuales. Por ello en el segundo caso deberías dedicar a amortizar un porcentaje más alto de tus ahorros mensuales que en el primer caso. - Tus objetivos de riqueza:
Tu ambición siempre determina tu nivel de riesgo. A mayor ambición, mayor nivel de riesgo normalmente deberás asumir y por tanto menos agresivo deberás ser en tu estrategia de amortización.
La decisión
Personalmente me inclino por el MADID agresivo.
Uso la deuda para hacer crecer mi riqueza.
Pero al mismo tiempo cada vez que amortizo una parte de ella me siento bien y si cabe aún más libre.
Tener la disciplina necesaria de ir amortizando año tras año algo de tu deuda es un ejercicio muy sano. Obviamente debes entender en qué fase de creación de riqueza te encuentras (las 4 Cs de las fases de creación de riqueza te ayudarán a tomar una mejor decisión: Creación, Crecimiento, Consolidación, Consumo).
Pero independientemente de en qué fase te encuentres recuerda que las deudas siempre se acaban pagando. Así que mejor que tú elijas el momento de hacerlo y no sean ellas las que te acaben presionando cuando menos te lo esperas.
En tu caso, como siempre, lo importante es que analices todas las variables que existen (que no son pocas) y que junto a tu pareja (si la tienes) tomes la decisión que más sostenible veas en el tiempo.
No sabemos si los tipos de interés seguirán subiendo, si se estancarán al 3% o si por el contrario volverán a ser negativo a cinco años vista.
Por ello, analiza, razona y toma una decisión…
…largoplacista.
¿Y en caso de duda? Amortizar no hace nunca daño. Dudo que te arrepientes en el futuro de haber amortizado en el pasado.
¡Feliz amortización querido inversor!
Foto que encabeza el post: El arte de decidir (Unsplash)
¿Y en tu caso qué has decidido para hacer frente a la subida de tipos? ¿Me lo cuentas en los comentarios?
Si te gusta mi forma de escribir descarga 2 de mis libros gratuitos a través de los siguientes enlaces:
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Buenos días
Tengo dos préstamos hipotecarios de viviendas que he destinado al alquiler.
Los dos a tipo variable, y ninguno ha llegado (ni llegará) a los tres años de antigüedad. Ya cuando los hice, uno en UNICAJA y otro en ABANCA, los proyecté para que no fuesen a largo plazo. El de UNICAJA acaba de pasar la revisión y los intereses se han duplicado. El de ABANCA hasta marzo no será revisado, pero para entonces lo habré amortizado totalmente. A continuación haré lo mismo con el de UNICAJA.
Es cierto que no son préstamos de gran cuantía, pero teniendo el dinero y viendo que el euríbor está desbocado, prefiero amortizar.
Tengo 3 viviendas destinadas al alquiler, y barajo la posibilidad de alguna más, pero todo dependerá de cómo se presente el panorama tanto a nivel bancario, como social-económico y laboral. La inestabilidad del momento nos afecta a propietarios e inquilinos, y hay que pensar muy bien los pasos a dar (no es que antes no hubiese que hacerlo, pero…)
Alberto muchas gracias por compartir tu sabiduría. Te deseo muchísima suerte en ese destino que ahora tienes junto a tu familia. Un saludo.
Muchas gracias Amalia por compartir tu caso.
Creo que tienes muy claro que vas a amortizar tus deudas. Imagino que eso te deja dormir 10 horas diarias ;).
Veremos cómo evolucionan los próximos meses/años.
¡Saludos!
Otro post genial 🙂
Dos cosas que echo en falta por intuición en el «algoritmo», pero seguramente me equivoque y no afecten o no lo hagan de manera crítica:
1) Cuanta parte de intereses nos queda de pagar de la deuda. Si hablamos de hipoteca con sistema de amortización francés como en España, contra más cerca del final de la hipoteca nos encontramos, menos impacto tendrá una amortización en el ahorro total de intereses.
2) A lo anterior sumar que en muchas ocasiones amortizar tiene una comisión, así que una comisión de amortización alta inclina la balanza hacia no amortizar (y en situaciones donde la rentabilidad de otras inversiones esté equilibrada con los costes de la deuda, entiendo que puede ser crítico).
Si tiene sentido, ¿cómo lo incorporarías?
Saludos!
Hola Alt!
1) Sin duda, cuanto menos intereses quedan por pagar menos sentido tiene amortizar.
2) Correcto. Cada vez es «más ilegal» que haya comisiones abusivas en este aspecto. En todo caso, vale la pena tenerlo en cuenta como bien dices. Aunque recuerda que la comisión la pagas una vez. Los intereses año tras año.
Gracias por tu mensaje!
Saludos!
Muchas gracias Alberto por este post tan necesario en estos tiempos. Da tranquilidad saber tu opinión 🙂
Curiosamente el MADID me coincide bastante con la cantidad que quería amortizar a fin de año, al menos para dormir un poco más tranquila tras esta subida repentina.
Me alegro Laura que «los números casen» con tu idea inicial.
Saludos y gracias por pasarte de nuevo por aquí!