por El IPC del pasado mes de Noviembre subió al 5,6%. ¡Wow!
¿Y ahora qué hacemos? ¿Subimos la renta al inquilino o no hacemos nada por miedo a que se marchen?
Éste es el dilema en el que me estoy encontrando estos últimos meses a medida que han ido cumpliendo años algunos de los contratos de nuestras viviendas de alquiler y la inflación ha subido a niveles nunca vistos en las últimas décadas.
He creado «el Método Demanda-Calidad-Tiempo» para ayudarte a tomar mejores decisiones respecto a la actualización (o no) de la renta de alquiler de tus propiedades.
Pero antes de empezar. Como siempre, un poco de contexto.
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¿La inflación es mala o es buena?
La inflación del 5,6% del mes de Noviembre del 2021 debería ser algo extraordinario que según los expertos se mantendrá en los siguientes meses para empezar a bajar en el primer trimestre del 2022 y que se ha producido (como bien sabes) principalmente por la subida repentina de los costes energéticos (debido a diferentes eventos macroeconómicos que en este artículo no vienen al caso).
Como resultado, la inflación ha sido muy alta en la mayoría de países Europeos y también en América.
El Banco Central Europeo y el Banco Central Americano interpretan esta subida como puntual (de puertas afuera aunque de puertas adentro expresan muchas dudas) y por ello no han reaccionado con grandes subidas del tipo de interés aunque han anunciado ya una serie de acciones en un futuro a corto y medio plazo.
De entrada, recordemos que el objetivo inflacionario de los bancos centrales de un país desarrollado se encuentra alrededor del 2% (siempre y cuando el PIB pueda crecer ligeramente por encima de ese número para poder generar riqueza).
Y recordemos también que en el caso de España hacía muchísimos años que no éramos capaces de superarlo (de hecho, ni acercarnos).
A pesar de los estímulos no éramos capaces de crear inflación. Y la inflación en un país como España es la única forma de disminuir (en términos «reales») la enorme deuda pública estatal.
Conviene recordar que nadie sabe lo que realmente ocurrirá en los próximos años con la inflación. Ni premios Nobel, ni periodistas económicos expertos que cobran salarios de 6 cifras como los de The Economist. Esa es la gracia de la economía.
Al fin y al cabo los bancos centrales no se atreven a subir tipos de forma muy importante por miedo a frenar la recuperación y también por la incertidumbre que sigue existiendo con las nuevas variantes de la COVID.
Por otro lado, si la inflación siguiera resistiendo a niveles altos debido a la subida de costes de muchos productos (provocada por la crisis mundial de la supply chain – costes altísimos de transportes de contenedores desde Asia y falta de suministros- y altos costes energéticos-) quizás los bancos centrales tendrían que reaccionar antes de lo que les gustaría.
Futuro incierto.
Como siempre vamos
Y ahora la pregunta del millón:
¿Qué hago con la renta del alquiler de los Martínez-González?
Con lo majos que son, cuando les diga que les subo la renta un 5,6% se van a cabrear e igual me descuartizan el piso y se largan por patas, ¿no?
Como siempre. Respiremos y usemos «modelos pensados y testados» para ayudarnos a tomar mejores decisiones.
El gran poder de la inversión inmobiliaria: un activo que te protege de la inflación sin apenas darte cuenta
De entrada creo que es importante que te recuerde que una de las ventajas más importantes de invertir en un activo inmobiliario es precisamente que te protege de la inflación.
- Te hipotecas a 20, 25 o 30 años.
- Inviertes parte de tu capital en comprar una vivienda para alquilar y no en irte de vacaciones a las Maldivas a hacer submarinismo como tus amigos Pepe y Sabrina.
- Reparas goteras.
- Te llama el inquilino un domingo a las cuatro de la tarde mientras haces la siesta y le contestas como si fuera tu jefe.
- No duermes porque unos okupas se han instalado en el vecino de enfrente y te preocupa que esos okupas llamen a otras okupas.
- …
Lo de arriba son situaciones que te han ocurrido y has solventado al invertir en viviendas.
¿Y ahora que puedes subir “legalmente” un 5,6% tu alquiler con un simple mensaje de whats app a tu inquilino me dices que no vas a hacer nada porque “no tienes agallas”?.
Calma.
Mira.
El de arriba soy yo. Sí, sí, el de las agallas. Ese soy yo. Ese pensamiento pasa por mi cabeza.
Me sabe mal subir los alquileres. Pienso en los inquilinos. Me gusta ser el bueno de la película. El perdonavidas, ¿quizás?.
Pero ojo.
No nos equivoquemos.
Después de este ataque de “buenismo financiero-solidario” entro en razón.
Debo proteger mis activos. Sino los protejo, mis activos pierden valor.
Recuerda que con la nueva ley de alquileres es muy difícil subir los alquileres por encima del IPC de forma estructural. De esta manera si desaprovechas “estas ventanas de oportunidades de subidas”, corres el riesgo de si la inflación futura es baja no poder actualizar el precio de tus alquileres en el futuro (y te aseguro que ciertos costes como los gastos de comunidad o el IBI van a subir).
Tampoco se trata de ir regalando dinero. Muchas bocas que atender y un mundo que no es fácil para nadie.
Cómo te decía cuando hay decisiones difíciles que tomar me gusta crear métodos o frameworks para ayudarme a tomar mejores decisiones. De esta manera no dependo solamente de mi intuición.
A continuación, te presento el «Método Demanda-Calidad-Tiempo» para ayudarte a definir si actualizas o no la renta de tu inquilino.
El «Método Demanda-Calidad-Tiempo» para definir si actualizamos (o no) la renta del inquilino
He definido 4 estrategias diferentes en función de la situación de cada uno de mis inmuebles y de mis inquilinos.
Voy aplicando cada una de las 4 estrategias según van llegando los vencimientos y así no dependo del humor con que me levanto o si finalmente mi equipo de fútbol favorito (ahora estamos en horas bajas ; ) ) ya ha amortizado fichajes de cuarentones con menos futuro que un Hummer de los que gastan 25 litros de gasolina a los 100Km.
Las 4 estrategias se basan en 3 variables (Demanda-Calidad-Tiempo):
- Demanda potencial del alquiler de la vivienda en concreto
- Calidad de mis inquilinos actuales
- Tiempo de alquiler del inquilino actual
En base a estas 3 variables he definido las siguientes 4 estrategias a implementar (como siempre «bautizados» para que los propios nombres te ayuden a «interiorizar» los conceptos). Las 4 estrategias son:
- ES LO QUE HAY
- 24 MESES DE TRANQUILIDAD
- DIÁLOGO
- NOVIAZGO
Vamos a ver las 4 estrategias:
1.- «ES LO QUE HAY» :Si la demanda de alquiler en mi vivienda es altísima o la demanda es media y el inquilino es mejorable (es decir, he visto, detectado comportamientos pasados que no me han gustado):
Ya te imaginas lo que hago. Le subo el 100% del IPC del alquiler. Si se va, no hay problema.
No quiero un inquilino mediocre. Deberé invertir algo de tiempo. Pero buscaré (y encontraré) un inquilino mejor. Y si no se va (que es lo normal por cierto) habré protegido el precio de alquiler de mi vivienda con la subida.
2.- «24 MESES DE TRANQUILIDAD»: Si la demanda de alquiler en mi vivienda es altísima y el inquilino es impecable (de los que no causan problemas y son amables y fáciles de tratar):
Mi acción también es clara. Le subo entre el 33% – 66% del IPC del alquiler (teniendo en cuenta que hay algo de excepcionalidad con lo que está ocurriendo actualmente). Y además…
… les prometo que el próximo año no habrá subida.
De esta forma “les regalo” 24 meses de tranquilidad y además les señalizo que les he subido menos de lo que “legalmente” podría.
El IPC del año próximo no lo sabe nadie. Pero en todo caso parece difícil que vuelva a ser tan alto como este año.
Si se van, alquilaré rápido. Pero si se van corren el riesgo de que su nuevo propietario les suba el alquiler en 12 meses. Si se quedan conmigo tienen el precio congelado 24 meses.
Todos contentos. Te aseguro que la semana pasada tuve un caso. Y el inquilino estaba muy agradecido. Ganamos todos.
3.- “DIÁLOGO» Si la demanda es media y el inquilino es impecable
Aquí también uso una estrategia que me ha funcionado recientemente. Llamo al inquilino y le pregunto directamente qué hacemos con el precio del alquiler.
Es decir. Recuerda que es una vivienda que no se alquila en 1 semana (sino en 1 o 2 meses potencialmente ya que la demanda es media) y además tengo un inquilino impecable.
Entonces le llamo y le digo:
– ¿Has visto el IPC? ¿Qué pasada, no? Quiero que sientas que el precio que subimos sea el justo. De hecho, ¿qué crees que debería hacer?
Y a partir de ahí empezamos a hablar. Y llegamos a buenos acuerdos.
Por ejemplo, lo normal es subir un 50% del IPC o incluso algo menos.
Estás señalizando al inquilino que “te preocupas por él” y que cuando ocurren cosas extraordinarias os ponéis de acuerdo juntos.
Es una relación de PARTNERS. ¡Claro que sí! Hablando se entiende la gente.
4.- NOVIAZGO: ¿Y si el inquilino sólo lleva 1 año?
El primer año es el año del noviazgo.
Por regla general no me gusta subir el IPC en el primer año a los buenos inquilinos. Porque me gusta señalizarle al inquilino que “con nuestros activos” no vamos a intentar cobrar siempre el último euro. Que priorizo siempre el largo plazo.
Dicho esto, dada la salvajada de subida de IPC actual podríamos aplicar quizás un 25% de la subida total o también podríamos usar la estrategia 24 MESES DE TRANQUILIDAD. Es decir, subida del 50% con una promesa de no tocar el precio los siguientes 24 meses.
Te recomiendo que en este caso excepcional implementes una de las dos estrategias, la que el inquilino se sienta más cómodo. Pero que en general, si tienes un inquilino excelente «recuerda señalizarle» el primer año tus intenciones largo-placistas.
Crear partners de negocio: la clave del negocio inmobiliario
El negocio inmobiliario depende mucho más de tu ejecución de lo que puedas imaginar. Puedes pensar que los inquilinos son tus clientes.
En realidad yo iría un paso más allá…
… me gusta transformar a mis clientes en Partners. Es un negocio que si hacemos las cosas bien las dos partes siempre saldremos ganando.
Así que recuerda proteger tu activo al mismo tiempo que buscas incrementar la alianza comercial con tus inquilinos.
No hay fórmulas cerradas que funcionan en el 100% de los casos. Nunca.
Pero estoy seguro que las 4 estrategias que he utilizado te podrán ayudar a reflexionar cuál es la mejor estrategia para ti.
Y para acabar. Una frase que nunca se te debería olvidar:
«La calidad de tus inquilinos a largo plazo depende (siempre) de la calidad de tu gestión como propietario.»
Deseo que disfrutes como un enano gestionando y buscando situaciones buenas para ambas partes.
En la vida no se trata de que unos ganen y otros pierdan.
Lo bonito de la vida es que (muchas veces) los dos podemos ganar.
¡Disfruta y saborea tus victorias querid@ inversor@!
Foto que encabeza el post: Globos: «No todo lo que sube baja» (Unsplash)
¿Qué opinas acerca de la subida y actualización de las rentas de alquiler? ¿Estás (o no) de acuerdo con el modelo que te propongo? Me encantará conocer tu opinión en los comentarios.
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Creo que en el primer diagrama has intercambiado las etiquetas de Demanda de la Vivienda, Alta y Media. Me parece por lo que desarrollas en el texto que Media es la columna de la izquierda, donde aplicarías el diálogo; y alta la de la derecha, donde aplicarías los 24 meses de tranquilidad.
Por lo demás, me parece un enfoque interesante, sistematizando el tratamiento de los casos y favoreciendo el mantener a los buenos inquilinos, siempre haciéndoles notar que podríamos haber hecho otra cosa pero que los valoramos y queremos una relación a largo plazo.
José Ángel!
Muchas gracias por tu comentario. Cambiado el lapsus que había en el gráfico. Ahora se observa tal y como explico en el texto. 😉
Sistematizar es la única forma de escalar y de tomar mejores decisiones a largo plazo como bien comentas.
Saludos y de nuevo agradecido por tu aportación!
Muchas gracias por tus aportes. Los sigo con mucho interés.
En mi caso, dispongo de varias viviendas en alquiler, pero no suelo actualizar en base al IPC el precio del alquiler a inquilinos con contratos en curso, salvo que desee que se vayan. Sólo aplico la subida a los inmuebles nuevos que incorporo al mercado o a los que me quedan vacíos por uno u otro motivo, de tal manera, que, aunque tardo mucho más tiempo, finalmente las rentas acaban todas ajustándose al alza de una u otra manera.
En la gestión que aplico a estos activos suelo priorizar la tasa de ocupación del 100% por encima de cualquier otro criterio. Hay que pensar que aplicar una subida del 5% de la renta por el IPC, por poner un ejemplo, sobre una renta de 500 €/mes, suponen 25 € al mes, 300 € al año. Si el actual inquilino decide irse al aplicarle la subida de la renta y el piso está vacío 1 mes desde que se va hasta que se gestiona un nuevo contrato (este plazo es realista si nos tomamos en serio el proceso de selección del nuevo inquilino), tendríamos una merma de ingresos que acabarían de compensarse a los 20 meses (25×20 =500 €) de contrato con la renta actualizada (gastos del piso ese mes vacío, aparte), lo que representa muchísimo tiempo. Prefiero cuidar y fidelizar al inquilino: buena ocasión para que el casero haga ver al inquilino que en un entorno de subida de precios él mantiene la renta congelada.
Lo dicho es extensivo a la hora de poner en el mercado un inmueble. Si un inmueble se anuncia y no se genera demanda en 2 semanas, debería revisarse el precio a la baja de urgencia: si nos empeñamos en pedir una renta alta, la diferencia de ese precio y otro más bajo no compensa fácilmente durante la vida de un contrato los ingresos que dejamos de obtener por el piso vacío hasta que se alquila (gastos aparte …).
Hola Javier!
Muchísimas gracias por compartir «tu método». Sin duda me parece que coincidimos «filosóficamente» en muchos aspectos.
A veces no subir la renta es sin duda lo más rentable a medio plazo.
¡Saludos!
Buenas, Alberto. Veo que obvias el precio del alquiler en la zona. No sería una variable importante a tener en cuenta saber cómo se ha actualizado el precio del alquiler en la zona? O lo metes indirectamente en la clasificación alta/media demanda? Gracias por tus aportaciones!
Qué bueno leerte por los comentarios Germán! 😉
El precio del alquiler es crítico.
De alguna forma «en el framework» va implícito en el nivel de demanda de tu vivienda.
Es decir, si tu vivienda es cara (comparada con otras de la zona) porque es muy grande (por ejemplo) la demanda de la misma nunca será altísima. Sino en el mejor de los casos será media.
Como imagino puedes imaginarte, las viviendas más pequeñas y económicas que se encuentran en buen estado acostumbran a ser las de mayor demanda.
Espero te ayude la respuesta!
¡Saludos!
Gran articulo como siempre Alberto. Enhorabuena.
El problema muchas veces reside en la poca cultura financiera que tenemos los españoles. Te cuento un ejemplo personal. Después de más de 10 años con el mismo alquiler hace un tiempo me acerque a la familia (Calidad impecable y no tienen problemas económicos) de uno de los pisos que tengo en mi cartera para renovar el contrato y le comenté que me gustaría subirle el alquiler ya que estaba muy por debajo del precio de la zona y que nunca le habíamos subido ni la inflación y a mi si me había subido IBI, Comunidad, Seguros, más derramas, etc. Su primer respuesta fue : «si me lo subes aunque sea un Euro, nos vamos» y le dije si esta usted seguro pues es una pena pero adelante aunque no va a encontrar nada por la zona a este precio y debido a todo el tiempo que llevábamos junto la subida no es para igualar el precio de la zona sino para ser algo mas justo con el alquiler. Una semana más tarde me estaba llamando diciendo que aceptaba la subida. Evidentemente se daría cuenta que incluso con el nuevo precio, su alquiler estaba un 15-20% por debajo del valor medio de la zona. La conclusión es que tanto el como yo nos llevamos un mal rato por un alquiler de 500€.
La pregunta ahora seria: le debería de subir ahora la inflación? Me temo que por tal de no escucharlo se va a quedar así
Saludos y siento el romance que he dejado aqui.
Rafael,
Gracias por tu comentario.
Creo que ya lo tienes decidido. 😉
Por lo que dices veo difícil que se marchen (después de 10 años) por hacer un incremento razonable.
De todas formas, deberás prepararte mentalmente si lo haces porque «al ser guerreros» ya sabes su respuesta esperada.
Pero a veces, perro ladrador… (ya sabes como acaba).
En fin!
Espero que todo vaya bien.
Mucha suerte!
Gran artículo que me viene en el momento perfecto. Un par de dudas:
-¿Cuándo tienes la conversación? Me refiero a con qué antelación respecto a la fecha anual de renovación. ¿Hay que decírselo legalmente con alguna antelación previa a que cumple anualmente el contrato?
– Cuando miro en https://www.ine.es/calcula/calcula.do a hoy (11 de diciembre), me hace el cálculo como máximo hasta octubre. ¿Cómo coges el dato?
¡Gracias!
¡Gracias Juan!
– 30 días antes de que acabe el año (a contar desde la fecha de firma).
– En el INE ya me aparece la del mes pasado. Te adjunto el enlace: https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176802&menu=ultiDatos&idp=1254735976607
¡Saludos!
Hola. Y si es un piso alquilado por habitaciones a estudiantes ¿se utilizan las mismas estrategias? Muchas gracias por todo lo que ofreces
Saludos
Yo utilizaría las mismas estrategia aunque no alquilo a pisos a estudiantes.
En todo caso, en ese caso, normalmente pagan los padres y podrías usar la misma estrategia porque dudo que les compense cambiar de vivienda por pocos años.
Saludos!