En este artículo, te revelo siete motivos por los que, a pesar que nos pueda doler, a veces, vale la pena desinvertir.

A veces uno puede anticipar los berenjenales en los que se mete. Y esto es lo que ocurrió con mi último artículo: No vendas nunca tus inversiones inmobiliarias.

Mi oda al largoplacismo inmobiliario tuvo la reacción que esperaba: ¡Mucha polarización!

Dos tercios de «supporters» y un tercio de «¡no hombre no, pero qué te has creído!».

Bien.

Buena señal.

Ahora, para llevarme la contraria a mí mismo y hacer un doctor Jeckyl y Mister Hyde, te doy siete motivos por los que deberías vender tu vivienda cagando melodías.

A continuación un resumen estructurado de algunas de las razones por las que quizás sí vale la pena considerar vender algunos activos inmobiliarias.

1.- ESTILO DE VIDA: Viviendas que no sirven porque el estilo de vida que deseas ha cambiado

Dicen que la crisis de los 40 se produce porque te das cuenta que has alcanzado la mitad de tu vida y eres consciente que muchos de tus supuestos sueños nunca se harán realidad. 

La crisis de los 40 es una etapa de la vida en la que muchas personas reflexionan sobre sus logros y experiencias. Este proceso puede generar sentimientos de insatisfacción, arrepentimiento y estrés debido a la discrepancia entre expectativas y realidad, cambios físicos, responsabilidades acumuladas y cambios en las relaciones personales.

Además, cuando pasas de los 40 la mortalidad pasa a ser algo «real y no tan lejano» y todos estos factores te pueden llevar a una búsqueda de propósito y significado.

Veo con cierta admiración cómo muchos jóvenes de veinte y tantos me escriben compartiendo sus ganas de avanzar con sus finanzas… me veo a mi mismo hace 20 años… y sonrío por dentro (y por fuera).

Más allá de compartirles los tópicos de siempre que lo son porque acostumbran a ser verdad (foco en lo que depende de ti, lo que hagas hazlo bien, cuida tus valores, el pelotazo no existe…) a muchos de ellos les atrae en estos momentos el alquiler de habitaciones.

Y lo encuentro normal. Es un camino más rápido. O al menos hasta que veamos qué locuras (o no) hace el gobierno en forma de nuevas leyes.

Pero, esos jóvenes se irán haciendo mayores y quizá algún día el valor que le van a dar a una hora de su tiempo será muy superior al valor obtenido al gestionar ciertos tipos de inversiones semi-activas-semi-pasivas como puede ser la inversión inmobiliaria por habitaciones.

Si eso ocurre, vender ese tipo de inversión o cambiar el enfoque de las mismas (por ejemplo de habitaciones a alquiler residencial «normal» de larga duración) puede ser una decisión que considero más que acertada.

La vida cambia y tu evolucionas.

Si una inversión no te sirve para el estilo de vida que quieres para ti pues se vende y punto pelota.

2.- SCALE UP: Vender para capitalizarte y escalar tu número de viviendas

Muchos me habéis escrito que cuando no tenéis capital para continuar invirtiendo en nuevas viviendas os veis forzado a vender para poder seguir comprando.

Bien. 

Es evidente que si vendes un activo más caro para comprar dos activos un poco más económico es una fórmula que te puede ayudar a escalar sin duda.

De todas formas, haz bien los cálculos y ten en cuenta todos los costes ocultos que te mostré en el artículo anterior (incluido el coste de oportunidad) para asegurarte que estás avanzando en la creación de patrimonio y no retrocediendo.

Además, ten en cuenta que cada vez que vendes «algo que funciona» para comprar «algo que teóricamente funcionará mejor» estás introduciendo riesgo en tu patrimonio y por tanto ese riesgo que introduces tiene que tener un potencial retorno suficientemente atractivo para que la operación tenga sentido.

3.- EFICIENCIA ENERGÉTICA: Viviendas con problemas de eficiencia energética

La normativa europea de eficiencia energética para viviendas entró en vigor en 2021 y establece una serie de requisitos para los edificios, tanto nuevos como existentes, con el objetivo de alcanzar la neutralidad climática en el año 2050.

La normativa básicamente dice lo siguiente respecto a la calificación energética mínima:

• Prohibición del alquiler: A partir del 1 de enero de 2030, no se podrán alquilar viviendas con una calificación energética inferior a la letra E.

• Prohibición de la venta: A partir del 1 de enero de 2033, no se podrán vender viviendas con una calificación energética inferior a la letra E.

• A partir de 2035: La letra mínima exigida se eleva a la D tanto para alquiler como para venta.

Desde hace más de 1 año (el 1 de junio de 2023) todos los edificios que se alquilen o vendan deben tener un certificado energético.

La realidad actual en España es que 8 de cada 10 viviendas en alquiler están algo obsoletas y no cumplen la eficiencia energética que será obligatoria para el futuro.

¡Ocho de cada diez!

¡Pero ojo!
No nos aceleremos por favor.

Hay que tener mucho cuidado antes de tomar decisiones de venta de una inversión basándose en que la vivienda que tenemos tiene la letra E o F en materia de calificación energética.

En un país donde falta vivienda de alquiler, el gobierno debería (en teoría) buscar soluciones para no perder la mayoría de viviendas que hay en el mercado de alquiler actual.

Por ello, creo que más pronto que tarde lo que puede acabar pasando es que habrá algún tipo de subvención para mejorar la eficiencia energética de las viviendas y edificios.

Quizá me equivoco porque para nada soy un experto sobre este tema pero en estos momentos no me parece nada claro cómo llegaremos como país a cumplir la normativa europea del 2021.

Al final hay que entender que para mejorar una vivienda energéticamente el mapa de ruta es claro:

• Aislar mejor la vivienda. Es decir, mejores puertas y mejores ventanas.
• Tener un sistema de calefacción eficiente. Por ello, es recomendables cambiar los sistemas de calefacción anteriores a los años 80 por sistemas de calderas que tengan mayor eficiencia energética y generen menos emisiones de CO2.
• Instalar electrodomésticos más eficientes.

Aún no ha explotado este tema pero creo que a corto plazo puede empezar a generar mucho ruido (y con razón).

Por ello, es importante entender en qué estado se encuentra cada una de tus inversiones para evaluar potenciales intervenciones que deberemos hacer pero tampoco hay que volverse loco y vender sin antes tener una comprensión mucho más profunda de la situación.

Deberemos seguir hablando acerca de este tema a ver cómo va evolucionando.

4.- DESHACER ERRORES DE INVERSIÓN: Viviendas que no son rentables

En el inicio del artículo anterior afirmaba que había 4 motivos por los que nunca quería vender mis inversiones inmobiliarias, siempre que fuesen una buena inversión.

¿Pero qué significa «una buena inversión»?

En la inversión inmobiliaria, «una buena inversión» significa que el flujo de caja anual es positivo y con un margen de seguridad suficientemente importante para superar «inconvenientes no programables».

Por ello, lo primero que debes tener muy claro de tus inversiones es el flujo de caja anual. Y por ello, si aún no lo has calculado te recomiendo que utilices la siguiente herramienta para calcularlo.

Una vivienda que estructuralmente no te aporta flujo de caja no suma, sino que resta.

Personalmente no busco solo flujo de caja sino que también busco futura apreciación del activo.

Por ello invierto en viviendas habitualmente de menos de 20 años y en zonas B o C (escala ABCD) que tengan un buen flujo de caja pero que al mismo tiempo estoy convencido que «a lustros o a décadas» vista tendrán un valor mucho más elevado empujadas por la inflación que siempre acompaña a los buenos activos.

5.- LARGOPLACISMO DE NUESTRO PATRIMONIO: Viviendas muy antiguas o con problemas de difícil solución y viviendas pensando en nuestros herederos

Una vivienda extraordinaria en flujo de caja pero que nos genera enormes dolores de cabeza cada vez que debemos alquilarla no creo que valga la pena mantenerla a largo plazo.

En esta categoría de viviendas podrían entrar viviendas muy antiguas, viviendas en malas ubicaciones o viviendas en zonas con poco potencial y una demanda teóricamente menguante.

Para tener una cartera más sana y largoplacista, a medida que el flujo de caja aumenta por la subida de los alquileres quizá vale la pena mejorar la «calidad» del tipo de vivienda en el que invertimos. 

Por otro lado y complementando el punto anterior, no pienso en la herencia de mis hijos aún pero para hacer un artículo completo y que os sirva a todos debía también hablar de este potencial motivo.

Cada situación personal es distinta pero ya se sabe que las herencias pueden ser generadores de grandes tensiones familiares. Así que con el objetivo de dejar una herencia «más fácil» o «más ordenada» a nuestros descendientes nos podría interesar desinvertir.

Ya se sabe que es mucho más fácil repartir 400.000 euros entre tres hijos que dos viviendas entre tres hijos.

Así que en función de tu edad y tu situación podría convertirse en un motivo de peso para vender una vivienda en tu caso.

Muchas veces, la mejor forma de ayudar a nuestros herederos, es evitándoles situaciones futuras difíciles.

6.- INTELIGENCIA FISCAL: Para compensar pérdidas o ganancias

En algunos casos puede tener sentido desinvertir para pagar menos impuestos de forma legal.

Si por ejemplo, por el motivo que sea, has tenido una plusvalía muy fuerte con uno de tus activos y tienes un activo (de nuevo, por el motivo que sea) que acumula una pérdida de valor importante puede tener sentido que intentes compensar pérdidas con ganancias vendiendo el activo que está en pérdidas.

Recuerda que cuando ganas dinero el estado se cobra su parte. Y recuerda también que cuando pierdes dinero el estado (por supuesto) no te paga dinero para compensar tus pérdidas.

La única forma que tienes de que el estado «de algún modo» te pague por tus pérdidas es en el mismo año que tienes una buena operación ejecutes una operación también con resultados negativos.

Así que podría tener sentido para aminorar tu factura fiscal compensar una operación con la otra y ahorrarte miles o decenas de miles de euros en impuestos de forma legal.

7.- IMPACTO DE NUEVAS LEYES: Cuando una nueva ley transforma una buena inversión en una inversión con flujo de caja negativo

Quizá una de las cuestiones que más recibo últimamente está relacionado con el «enorme ruido» que envuelve el problema real del acceso a la vivienda en España.

Más allá de entrar en debates y suposiciones totalmente estériles creo que es importante diferenciar distintas situaciones potenciales que puedan ocurrir con tus inversiones inmobiliarias. De entrada te recomiendo que adoptes el concepto estoico “praemeditatio malorum”. Es decir, prepararse para lo peor pero esperar lo mejor.

Además, decirte que para los que invertimos a décadas vista en buenas viviendas que buscan inquilinos estables con unas rentabilidades aceptables dudo que las nuevas leyes nos afecten enormemente.

Sí, quizás ingresaremos menos si se aprueban límites de precio… pero en todo caso mi criterio siempre será bastante claro. Si las viviendas me siguen dando buenos flujos de caja no venderé.

Para otro tipo de inversiones inmobiliarias, que buscan rentabilidades mucho más agresivas (alquiler por habitaciones, alquiler vacacional o alquiler de temporada.) parece que el impacto puede ser mayor.

Si una nueva ley se implanta y te afecta, mi recomendación es que te guíes por el flujo de caja. Si los números no te salen (es decir, flujo de caja negativo) obviamente deberás plantearte vender la propiedad.

De todas formas, ten cuidado con tomar demasiadas decisiones emocionales. Sabemos que en la social democracia europea los gobiernos acostumbran a bascular como lo hace un péndulo y no sería descabellado que muchas de las leyes que potencialmente puedan aprobarse en esta legislatura puedan deshacerse tal como un azucarillo en la siguiente.

Y para concluir, te recomiendo que no anticipes dolor. No sirve para nada. Paciencia y veremos que se acaba aprobando finalmente y en función de la nueva situación legal deberás tomar un tipo de decisión u otra.

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Confucio decía que «el yin y el yang representan la dualidad fantástica que gobierna y orienta nuestras vidas cotidianas».

En la vida es normal y natural ir evolucionando lo que opinamos.

No seas dogmático. Sé abierto y acepta que toda decisión tiene siempre sus partes positivas y negativas.

Disfruta con tu «largoplacismo» pero si un día por el motivo que sea necesitas vender una de tus inversiones, celébralo de la misma forma que celebras los momentos en los que inviertes.

Por tu Abundantia,

Alberto

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Foto que encabeza el post: A veces pensar demasiado no ayuda (Unsplash)

Acabo de realizar una encuesta en Telegram en la que pregunto por los motivos que en tu opinión importan más al desinvertir.

Aquí puedes consultar las respuestas para saber los 3 motivos más críticos según la mayor parte de inversores de la comunidad.

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¿Cuál es la razón en tu caso más crítica que te forzaría a vender una de tus inversiones? ¿Me he dejado alguna razón adicional?

Me encantaría saber tu punto de vista en los comentarios. 😉